Гримасы доступного комфорта

Национальный проект «Доступное и комфортное жильё», если уважаемый читатель не в курсе, реализуется и в Березниках. Во всяком случае должен.

Для начала определимся с понятиями. Что такое доступное жилье?
"Есть специальный показатель, принятый в развитых странах, который называется индексом доступности, – разъясняет в "Российской газете" руководитель Росстроя Сергей Круглик. – Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной двухкомнатной квартиры к совокупному годовому доходу среднестатистической семьи из трех человек и показывает, за сколько лет семья в состоянии накопить на эту квартиру, если больше ни на что не будет тратить. Понадобится больше двух лет – хорошо. Пять лет – терпимо. Ну а свыше – уже никуда не годиться".

Как утверждают эксперты, лишь десять процентов россиян могут сегодня за счет собственных сбережений или заемных приобрести жилье. В Березниках расклад примерно тот же.

ГДЕ ДЕНЬГИ ЛЕЖАТ?
В реализации нацпроекта "Доступное жилье" правительство делает ставку на ипотеку. Первым в нашем городе ипотечные кредиты начал выдавать в 2004 году муниципальный фонд "Очаг", сегодня свои ипотечные программы предлагают банк "Кредит ФД", "КАМАБАНК"... С июля этого года в Березниках работает представительство Пермского агентства по ипотечного жилищного кредитования (ПАИЖК), являющегося региональным оператором общероссийской ипотечной программы.

За два года "Очаг", например, выдал 43 кредита на сумму 11 миллионов 540 тысяч рублей, что не так много в сравнении с количеством заключаемых на рынке недвижимости сделок. Хотя годовая процентная ставка по кредиту составляет от 14 до 11,5 процентов, ипотека все равно остается дорогим удовольствие для большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ведь на те же 11,5 процентов может претендовать лишь тот, кто имеет стартовый капитал в размере половины стоимости приобретаемой квартиры. Он у вас есть?

«Низкие доходы населения остаются главным препятствием для желающих взять ипотечный кредит, – говорит директор "Очага" Наталья Ткач. – Вот вроде бы хорошая зарплата десять тысяч рублей, но если второй супруг получает пять тысяч и в семье есть ребенок, то в кредите откажут. Конечно, закон разрешает при расчете ссуды учитывать доходы заемщиков из числа родственников. Но расплачиваться-то все равно придется самим. А вычтите из совокупного семейного дохода ежемесячный платеж по кредиту 4- 5 тысяч рублей. И что останется?»

Жить придется на уровне ниже прожиточного минимума. Вывод: ипотека сегодня дорога для большинства горожан, за бортом остается огромная армия бюджетников.

Отрадно, что государство субсидирует молодежь. В этом году 118 березниковцев смогут приобрести жилье в рамках областной жилищной программы "Обеспечение жильем молодых семей в 2005-2010 годах". Первый взнос в соответствии с этой программой оплачивается за счет бюджетов трех уровней – федерального, областного и местного. А это 40 процентов от стоимости жилья! Но из-за еще высоких процентных ставок молодоженам потом на время погашения банковской ссуды придется туго затянуть ремень. Правда, при рождении второго ребенка они смогут погасить кредит уже за счет 250 тысяч "материнского капитала".

ГРИМАСЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА
Рынок недвижимости, как и любой рынок, чутко реагирует на изменение спроса и предложения. Понятно, что рост объемов кредитования населения вызвал всплеск цен на жилье в свободной продаже. За два последних года вторичное жилье в Березниках подорожало на сорок процентов. Один квадратный метр стоит 15-16 тысяч рублей, что всего на две-три тысячи меньше чем в новостройках. Но "детонатором" запредельных цен, абсолютно не соответствующих реальной стоимости жилья, директор Березниковского представительства ПАИЖК Антон Клевакин называет также скупку квартир с целью последующей их перепродажи.

Скупают жилье как мелкие строительные фирмы на первых этажах для сдачи под офисы, так и обеспеченные люди, которые, приобретая в собственность три-четыре квартиры, делают выгодные вложения капитала в недвижимость. Они-то, "вымывая" из рыночного оборота пользующиеся наибольшим спросом 1-и 2-комнатные квартиры, создают их искусственный дефицит на рынке и, в конечном счете, диктуют высокие цены. Продавцы "придерживают" свои квартиры в ожидании богатого покупателя.

На рынке вторичного жилья вообще сегодня, на первый взгляд, парадоксальная ситуация. Предложение большое, но... «Покупателей не устраивают высокие цены и качество жилья. Очень мало хорошего жилья», – говорит коммерческий директор Торгового дома "Прикамье" Валерий Сивцев. – Даже традиционно пользующиеся спросом у состоятельных горожан "сталинки" распродаются плохо, покупатели с деньгами предпочитают купить квартиру в новостройке".

Итак, вторичный рынок жилья не только становится все менее доступным для большинства горожан, но и менее привлекательным. Когда чиновники еще несколько лет назад утверждали, что жилья в городе достаточно, по 18 кв. на человека, и строить новое не надо, то они лукавили. Теперь ситуация на рынке недвижимости не только заставляет наращивать объемы жилищного строительства, но и серьезно заняться модернизацией жилого фонда. Брать дорогой ипотечный кредит и залезать в кабалу ради допотопной "хрущевки" мало желающих.

КАК СТИМУЛИРОВАТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЕ?
Значит, надо стимулировать реальное предложение хорошего качественного жилья (напомним, что нацпроект так и называется "Доступное и комфортное жилье"). Что делается для этого в городе? Березники в числе немногих российских городов разработали правилами землепользования и застройки, что облегчает доступ к земле потенциальных застройщиков. По данным вице-мэра Виктора Агеева, с 2003 по 2006 через прозрачную систему аукционов отведено под жилую застройку 11 земельных участков общей площадью 175 тысяч кв. м, причем участков, обеспеченных всей инженерной инфраструктурой. На первичный рынок жилья пришёл инвестор, главным образом пермский. Только в микрорайоне 3-2 (слева, на везде в город со стороны пермского тракта) предполагается возвести 8 пятиэтажек. Но, увы, ориентировано новое жилье – и по цене, и по площади – опять же на покупателя с доходами выше средних. Купить однокомнатную квартиру в 55 квадратных метров почти за миллион рублей и потом еще всю жизнь платить за "излишки" далеко не каждому по карману. Но богатый покупатель есть, он-то и скупает новое жилье на "корню", на стадии нулевого цикла.

Понятно, что, пока спрос опережает предложение, никто не может диктовать условия частному инвестору. Выход в наращивании объемов жилищного строительства за счет правобережья, в создании здоровой конкуренции между застройщиками. И в... возвращении на рынок строительства жилья государства. Если уповать только на частного инвестора, то новое комфортное жилье еще долго не станет доступным, а малоимущие будут по 20 лет томиться в очередях, теша себя призрачными надеждами получить социальные метры.

«Доступное жилье должно строить само государство в лице муниципалитетов, тем более, когда речь идет о комплексной и массовой застройке, – пишет в газете "Звезда" депутат областного Законодательного Собрания, заслуженный строитель РФ Семён Леви. – Банки имеют достаточно средств и с удовольствием предоставят ипотечные кредиты на 20-30 лет под 10-12 процентов годовых муниципальным образованиям, у которых есть необходимый залог недвижимости. И вот здесь останется решить всего одну дачу: принять государственную и региональную программы, предусматривающие компенсацию процентных ставок за кредит из соответствующих бюджетов. С беспроцентным долгосрочным кредитом муниципалитет уже справится сам, сдавая квартиры по договору найма. Ведь доступное жилье – это не обязательно частная собственность. Во всем мире больше половины жилья сдается в аренду или предоставляется по договору социального найма».

Как нам стало известно, городские власти вынашивают планы начать в будущем году строительство жилья, которое будет предоставляться либо как служебное, либо на условиях коммерческого найма с целью привлечения в город ценных специалистов. Это уже обнадеживает.

Текст: Татьяна Городецкая
Впервые опубликовано: “Березники Вечерние”
Фото: Владимир Жуйков