Сдающие квартиры из тени не выйдут

Налоговики заявляют, что в нынешнем году сбор налогов с граждан, сдающих жилье, станет приоритетной задачей. О том, насколько в современных условиях возможен контроль за рынком аренды жилья, журналисты расспросили специалистов налоговой службы, экспертов и участников рынка.

Аренда жилья в России – один из самых теневых секторов экономики, и оценить хоть приблизительно количество всей сдающейся в аренду жилплощади и доход ее хозяев практически невозможно. Очевидно одно – самые большие деньги от сдачи жилья зарабатываются в Москве.

Как рассказала главный специалист-эксперт отдела по работе с налогоплательщиками и СМИ Управления ФНС России по городу Москве Татьяна Мирская, по неофициальным данным риэлтерских компаний, на сегодняшний день в Москве сдается около 100 000 квартир. При этом, по состоянию на 1 октября 2006 года, лишь 5 955 квартирных хозяев официально заявили свои доходы от аренды, а сумма подлежащего уплате в бюджет налога на их доходы составила 245,6 млн рублей.

По самым скромным подсчётам в 2006 году потери бюджета города из-за неуплаты налога сдающими свои квартиры москвичами составили около 2 млрд. руб.

Теоретически налоговая служба может определить, сдается ли в наем та или иная квартира. И, по словам госпожи Мирской, в отношении уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей проводятся "мероприятия налогового контроля".

Прежде всего, под проверку попадают граждане, имеющие в собственности две или более квартиры. (Таких в Москве, по подсчетам департамента жилищной политики и жилищного фонда, около 120 тыс.). Кроме того, инспекторы отрабатывают информацию, размещенную в СМИ и на интернет-сайтах, а так же "сигналы" от граждан.

Среди новаций Татьяна Мирская назвала взаимодействие налоговиков с миграционными службами. В настоящее время, по ее словам, разрабатываются формы такого взаимодействия.

"Информация об адресах регистрации по месту пребывания иностранных граждан и граждан Российской Федерации позволит определить круг лиц, сдающих таким гражданам жилье", – подчеркнула эксперт.

Уличенным в неуплате налога рантье придется вернуть весь долг до копейки, плюс заплатить штраф. Как сообщила госпожа Мирская, штраф за неуплату или неполную уплату (в результате занижения налоговой базы) составляет 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ). Предусмотрен штраф и за не предоставление налоговой декларации (ст. 119). Злостное уклонение от уплаты налога может закончиться и привлечением к уголовной ответственности.

Согласно статье 198 УК РФ, тому, кто задолжал государству налог в особо крупном размере, грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей или перспектива провести за решеткой вдали от своей прибыльной жилплощади до 3 лет.

По мнению участников рынка, мало вероятно, что предлагаемые меры приведут к желаемому результату. Выяснить наличие постояльцев можно – сложнее доказать наличие договорных отношений, а тем более факт оплаты.

По словам руководителя агентства недвижимости "Савва", вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, объединение усилий налоговиков, милиции и недовольных соседей может привести к тому, что часть жильцов и хозяев квартир начнут оформлять свои отношения. "Поможет даже банальный обход квартир участковым милиционером, – считает господина Апрелев. – Гражданское законодательство требует заключения договора найма жилого помещения в письменном виде. И, если такого договора у человека, открывшего дверь квартиры, нет – он находится в ней незаконно".

Однако поступления в бюджет, по мнению аналитика, от этого не увеличатся – существует масса способов обойти закон. Например, можно не показывать в декларации реальный доход от сдачи квартиры или оформить предусмотренный законом договор о безвозмездном пользовании.

Само наличие договора аренды никак не подтверждает факт получения дохода от сдачи квартиры, считает и генеральный директор ООО "Пересвет-недвижимость" Николай Андреев. "В большинстве случаях он просто содержит информацию: когда, кто и на какой срок сдает квартиру. Он не проходит юридическую регистрацию. И владелец всегда может сказать, что дополнительного дохода от аренды не получает, сдает квартиру своим знакомым, оплачивающим коммунальные услуги", – отмечает господин Андреев.

Между тем, аналитики считают, что чем лучше прописаны договорные отношения между сторонами, тем эти отношения легче. И рынок аренды элитного жилья гораздо менее криминализирован, именно вследствие его большей прозрачности.

Как отмечает Николай Андреев: "Элитное жилье в основном снимает для топ-менеджеров компания-работодатель. Все документы регистрируются официально, аренда зачастую оплачивается по безналичному расчету. И юридическая чистота сделки дает плательщику гарантированные права". Прозрачность на основе легальных договоров стоит больше, чем сэкономленные на налоге 13%, считает Константин Апрелев.

Тем не менее, выхода из тени арендодателей жилья эконом-класса в ближайшее время он не прогнозирует.

По мнению генерального директора аналитического Центра IRN.RU Олега Репченко, улучшить ситуацию могло бы упразднение налогового бремени с доходов от ренты. "Только в этом случае, желая свести свои риски к минимуму, арендодатели перестанут избегать официального оформления договоров", – считает эксперт.

По мнению генерального директора компании "Лаурел" Ирины Радченко, наведение порядка на рынке аренды начали не с той стороны. "Регулировать этот рынок возможно, – заявила госпожа Радченко. – И слава богу, что на него наконец-то обратили внимание. Другой вопрос, что первыми этим заинтересовались налоговики.

Вначале надо было создать условия, чтобы стало выгодно светиться и хозяину квартиры, и съемщику.

Для арендодателей надо создавать страховочные фонды, делающие его менее уязвимым от разных рисков (например, порчи имущества). А бесправный на сегодняшний день арендатор должен быть гарантирован, что его не выгонят и не заставят больше платить раньше, чем истечет срок договора.

Как в Европе, где хозяину жилья грозят такие штрафы, что он 10 раз подумает прежде, чем решится на досрочное расторжении договора".

По словам Ирины Радченко, на сегодняшний день применять санкции к участникам рынка аренды бесперспективно, от этого они только еще больше уйдут в подполье. "Чтобы человек захотел сдаться с поличным, ему должны быть созданы преференции. Пока государство не озаботится защитой всех сторон, начинать с налогов – сизифов труд".

Текст: Варвара Петренко
Постоянный адрес статьи