Кто с деньгами к нам придёт

Благоприятная рыночная конъюнктура, которая сложилась за последние два года во всех секторах российской коммерческой и жилой недвижимости, привлекает местных и иностранных инвесторов. По итогам 2006 года объемы операций на отечественном рынке недвижимости выросли на 700% и составили Є3,4 млрд.

Круг игроков пополнили международные инвестиционные фонды и компании, такие, как Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanly Real Estate, London&Regional Properties, Michaniki Russia. По оценкам экспертов, доля средств, направленных иностранцами на строительство и приобретение недвижимости в прошедшем году, составила более 60% общего объема всех инвестиций в этот сектор.

Сегодня самый бурный рост демонстрирует сегмент коммерческой недвижимости Москвы. «2007 год стал годом коммерческой недвижимости, — говорит главный эксперт корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Юлия Лурье. — Думаю, что и следующий пройдет под знаком инвестиций в коммерческую недвижимость, в том числе и иностранных. В этом году иностранцы начали вкладывать деньги в приобретение земли. Большой интерес вызывает Подмосковье: киприоты, греки, турки скупают участки, поселки. На Осташковском шоссе есть коттеджный поселок, строительство, управление и продажу которого полностью осуществляли сербы». Также в этом году прошли первые инвестиционные сделки в сегментах торговой и гостиничной недвижимости.

РОССИЙСКИЙ БУМ
Этот бум имеет причины внешние и внутренние. Внешняя причина — нестабильность международных фондовых рынков, породившая стремление снизить риски, вкладывая капитал в наиболее надежные проекты. Недвижимость в списке таких проектов занимает одно из первых мест. По данным бюллетеня состояния европейских рынков капитала компании Jones Lang LaSalle, в прошлом году прямые инвестиции в недвижимость в Европе достигли рекордного уровня: объем операций составил Є242 млрд, что на 39% (на Є68 млрд) больше, чем в 2005 году. Это самое заметное увеличение объема, которое когда-либо фиксировалось. Два последних года вложения в европейскую недвижимость давали рекордную прибыль. Хотя сейчас эффективность таких инвестиций снижается, они не утратили своей привлекательности по сравнению с покупкой акций и облигаций.

Что касается внутренних причин, то российская недвижимость привлекает зарубежных инвесторов высокой доходностью и меньшими по сравнению с Европой сроками окупаемости проектов. По данным экспертов компании Jones Lang LaSalle, за первые шесть месяцев 2007 года по объему привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место среди стран Восточной Европы. Общий объем инвестиций составил $1,27 млрд. Ставки капитализации в России выше, чем на европейских рынках, поэтому доходность от вложений в коммерческую недвижимость России намного выше той, что сегодня предлагает Европа, — 10–15% против 6–7%.

ЧЕМ ВЫ, ГОСТИ, ТОРГ ВЕДЁТЕ?
Первые зарубежные инвесторы вышли на российский рынок после дефолта 1998 года. «Тогда цены на недвижимость были очень низкими, поэтому она заинтересовала иностранцев, — объясняет Ю. Лурье. — К тому же на рынке образовался своеобразный вакуум: сами россияне в этот период боялись приобретать недвижимость. Зарубежные инвесторы понимали, что цены будут расти, а значит, деньги сюда вкладывать выгодно. На наш рынок тогда пришло очень много американцев, чуть меньше — французов, за ними последовали турки. Например, одна из крупных строительных компаний на российском рынке —Enka — не только строит, но и инвестирует, выкупает объекты.

Вкладывали иностранцы как в коммерческую, так и в жилую недвижимость, в строительство новых домов и реконструкцию старых. Французы начинали с реконструкции зданий в центре Москвы — на Котельнической набережной, на Сретенке. Объемы инвестиций были разными — от приобретения нескольких квартир для последующего коммерческого управления (под офисы, под жилье для специалистов и т. д.) до расселения особняков и обустройства их под представительства компаний. Каждый нашел возможность получить прибыль с той суммы денег, которой располагал».

«В российскую недвижимость в основном вкладывают деньги два типа иностранных инвесторов, — комментирует финансовый директор инвестиционно-девелоперской группы ОПИН Денис Давидко. — В первую очередь это фонды частных инвестиций. Они приобретают уже готовые объекты: офисные и торговые центры. Это наименее рисковый способ вложения средств. Нет девелоперских рисков, не надо работать с огромным количеством регулирующих органов, заниматься строительной деятельностью. Это синтетический бонд: вы вкладываете деньги, а потом получаете купоны — выручку от аренды. Второй тип — классические хедж-фонды, фонды долгосрочных инвестиций».

«Крупные иностранные игроки на российском рынке недвижимости появились в 2002 году, когда фонд Eastern Property Holdings купил «Берлинский дом», — поясняет директор отдела «Рынки капитала» компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Илья Кутнов. — До этого иностранные компании больше приобретали здания для собственных нужд, как такового рынка не было. Сейчас на российский рынок выходят консервативные фонды, которые покупают готовые здания за большие деньги. Наиболее смелые фонды — австрийские и ирландские, которые готовы рисковать, чтобы получить более высокую доходность. Есть и публичные компании, такие, как Immo East, Meinl Bank AG».

РИСК – ДЕЛО ДОХОДНОЕ
Некоторые крупные западные игроки стремятся не только извлекать прибыль из благоприятной ситуации на рынке, но и формировать сам рынок, чтобы обеспечить себе ведущие позиции. Приобретая доли в российских девелоперских компаниях, они получают возможность влиять на развитие проектов и стратегию самой компании.

О создании венчурных фирм с иностранными партнерами для совместного инвестирования проектов этой весной проинформировала крупная российская девелоперская компания Mirax Group.

Одному из мировых лидеров — инвестиционной компании Morgan Stanley — уже принадлежат 10% Росевродевелопмента, 15% RGI International limited, которая возводит жилье и офисы в центре столицы, а также контрольный пакет акций московского Городского ипотечного банка.

Обычная стратегия инвестиционного фонда — диверсифицировать вложения в строительство и приобретение готовых объектов примерно поровну. Но в России очень мало готовых объектов соответствующего качества. Поэтому инвесторы просто вынуждены входить в девелоперские проекты. Но среди консервативных фондов немногие могут себе это позволить в силу политики акционеров и уставных ограничений, не позволяющих вкладывать средства в проекты с высоким риском.

«Иностранцы инвестируют в российскую недвижимость как через фонды, так и напрямую. Поскольку у нас на рынке недвижимости очень мало фондов открытого типа, больше покупают напрямую готовые здания или акции компаний, которым такие объекты принадлежат. Кроме того, вкладывая напрямую, фонд имеет больше способов управлять своими активами, — рассказывает И. Кутнов. — Хороший пример — Meinl Bank AG. Это очень крупный инвестор, который специализируется на торговых центрах. Они шли к нам покупать готовые торговые центры, но просто не нашли их и были вынуждены принимать участие в девелоперских проектах. Стратегия инвестирования такая: фонд покупает часть акций конкретного проекта и становится финансовым партнером девелопера».

Впрочем, некоторые игроки внедряются в строительный сектор без помощи российских партнеров. В начале года девелоперская компания Capital Partners продала 50% акций торговой части многофункционального комплекса «Метрополис» Rodamco Europe N.V. — крупнейшей европейской открытой инвестиционной и управляющей компании в торговом секторе. На сегодняшний день это крупнейшая сделка по приобретению единичного актива на российском рынке коммерческой недвижимости.

Этой весной Deutsche Bank и австрийский строительный холдинг Strabag SE создали совместное предприятие DB Development по финансированию строительных проектов и развития сопутствующей инфраструктуры в России и странах СНГ. Таким образом совместились три необходимых для развития бизнеса фактора: деньги, строители и девелоперы.

Подобные альянсы представляют наибольшую угрозу для отечественных конкурентов, поскольку обладают дешевыми финансовыми ресурсами и лучшими строительными технологиями.

КТО К НАМ С ДЕНЬГАМИ ПРИДЁТ, ТОТ С ДЕНЬГАМИ И УЙДЁТ
Иноземцы охотнее всего вкладываются в коммерческую недвижимость. Она быстро окупается (по данным экспертов — три–четыре года) и приносит хорошую прибыль. «Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет 7–11% в зависимости от вида (торговые комплексы, склады, офисы, гостиницы)», — утверждает начальник управления корпоративного бизнеса ОАО «Сведбанк» Сергей Дзюбенко.

Кроме того, в отличие от жилья коммерческая недвижимость, как правило, остается в активе девелопера и увеличивает капитализацию компании. Если оценивать популярность по отдельным сегментам, то лидирует офисная недвижимость, затем идут торговая и гостиничная, а замыкает список пока наименее развитый, зато наиболее перспективный сектор — складской. Определяя доходность коммерческой недвижимости, инвесторы в первую очередь учитывают соотношение размера арендных ставок и ставок капитализации.

«У каждой стратегии инвестирования есть срок выхода из проекта, — поясняет И. Кутнов. — Иностранцы считают, сколько заработают, исходя из этой стратегии: есть цена приобретения, заложены какие-то арендные платежи, и они ожидают, что стоимость объекта через пять лет увеличится за счет снижения ставок капитализации и, возможно, повышения арендных ставок. Приобретение готовых объектов должно принести внутреннюю норму доходности от 12% годовых. Вкладывая в строящийся объект, можно рассчитывать на 15–16%».

Практически все зарубежные инвесторы вкладывают деньги в объекты класса А. Главная причина — жесткие требования к проектам со стороны акционеров, учредителей или вкладчиков. Для подавляющего большинства иностранцев на первом месте стоит прозрачность бизнеса. Поэтому жилищный рынок они считают менее привлекательным.

«Соответствующее всем международным стандартам офисное здание класса А, если оно сдано высококлассным надежным арендаторам, для иностранного инвестора самый простой и безопасный способ вложить капитал, — констатирует Д. Давидко. — Есть международные стандарты для бизнес-центров класса А, есть компании, готовые их строить, крупные международные архитектурные бюро, которые готовы их проектировать».

«Рынок недвижимости постепенно стабилизируется, прогнозируется снижение доходности, основным конкурентным преимуществом становится качество объектов недвижимости», — комментирует С. Дзюбенко.