Кто с деньгами к нам придёт

СТАВКА НА АРЕНДАТОРА
Поскольку насыщения спроса на столичном и практически на всех региональных рынках коммерческой недвижимости пока не произошло и в ближайшей перспективе не ожидается, цены диктует продавец или арендодатель.

По информации экспертов компании Jones Lang LaSalle, Москва занимает второе место в Европе после Лондона по уровню максимальных базовых ставок аренды, составляющих $1,3 тыс. за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). В целом столица России встала в один ряд с Лондоном и Парижем как самый дорогой европейский город по стоимости аренды офисов.

По расчетам специалистов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, этим летом ставки на офисные помещения класса А по Москве в среднем составили $854 за 1 кв. м в год. По сравнению с прошлым годом этот показатель вырос на 23% во всех частях города, за исключением престижных центральных районов, где повышение составило 6,3%.

При этом средняя предлагаемая цена покупки за 1 кв. м офисных помещений класса А по фактическим сделкам составила примерно $13 тыс. в центре столицы и $10 тыс. — в среднем по всем районам.

По мнению экспертов, насыщение московского рынка высококлассной офисной недвижимости наступит к 2010 году. Тогда остановится и рост арендных ставок. К этому времени объемы рынка должны достигнуть не менее 10 млн кв. м, а по наиболее оптимистичным прогнозам — удвоиться. Но даже без динамичного роста ставок инвестиции в этот сегмент еще долго будут приносить высокую и стабильную прибыль.

КУДА ЛУЧШЕ СКЛАДЫВАТЬ СРЕДСТВА?
Аналогичная картина наблюдается в сегменте торговой недвижимости. Наблюдается нехватка качественных торговых площадей в столице и провинции, удорожание аренды. В среднем по Москве ставки в торговых центрах в июле составили $1,73 тыс. за 1 кв. м в год, в центре и в районе третьего транспортного кольца — соответственно $3 тыс. и $2,5 тыс. Тем временем в Западной и Центральной Европе доходность торговых центров падает угрожающими темпами.

До 2006 года в России не было совершено ни одной инвестиционной сделки со складскими объектами класса А. В этом сегменте конкуренция еще не так сильна, а неудовлетворенный спрос огромен. Кроме того, хотя доходность складской недвижимости ниже, чем офисной или торговой, в этой сфере гораздо ниже риски. Для международных инвестиционных фондов данное соображение обладает особенной привлекательностью. Несмотря на отмеченное компанией Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko снижение ставок доходности в складском секторе по сравнению с прошлым годом на 1,5% (до 9–10%), активный интерес к рынку высококлассных складов проявляют крупнейшие иностранные институционарные инвесторы: Raven Russia Ltd., Morgan Stanley, Hypo Real Estate International, EAG European Real Estate, Fleming Family&Partners.

Буквально на днях закрыта сделка между консорциумом Deutsche Bank, AIG Global Real Estate и Redwood Group по приобретению у компании Capital Partners подмосковных логистических парков «Пушкино» и «Домодедово» общей площадью более 1 млн кв. м. Девелопером и оператором проектов выступит Redwood Group.

Британский фонд Raven Russia и белорусская компания «Феликс» планируют построить логистический комплекс площадью свыше 110 тыс. кв. м в подмосковном Климовске. По оценкам независимых экспертов, реализация проекта обойдется в $120–130 млн с учетом стоимости земельного участка. Parkridge Holdings собирается построить логистический комплекс площадью 150 тыс. кв. м в районе аэропорта «Шереметьево». Предположительно общий объем инвестиций составит Є100 млн.

ЖИЛЬЁ ЗА КОМПАНИЮ
Пока на девелоперском рынке в жилом сегменте в России доминируют местные игроки. Однако дальнейшее развитие рынка способно расставить акценты иначе.

«Исторически так сложилось, что во всем мире строительством жилья занимаются в основном не фонды, а операционные компании, — комментирует Д. Давидко. — Наверное, поэтому фонды частных инвестиций, у которых нет большого штата профессиональных менеджеров, предпочитают классическую модель инвестирования. Классические фонды вкладывают свои деньги в акции строительных или девелоперских компаний — операторов рынка недвижимости. Такие фонды входят в число акционеров и нашей компании. Они не занимаются конкретными проектами с недвижимостью, зато участвуют в росте и получают доходы от деятельности компании».

Подводя итог, можно с большой уверенностью предсказать, что настоящая экспансия иностранного капитала в российскую недвижимость впереди. 60% общего объема инвестиций — далеко не предел: в странах Восточной Европы более 90% всех средств вкладывается из-за рубежа. Но это не столько захват, сколько глобализация рынка. Например, в той же компании Strabag SE 30% принадлежит Олегу Дерипаске. Рынки становятся все более открытыми и глобальными, есть смысл ожидать прихода новых и новых денег из-за рубежа, особенно из стран Азии. Российских игроков экспансия иностранцев не пугает. «Приток инвестиций из-за рубежа — это всегда позитивный сигнал. Чем больше денег к нам придет, тем больше вырастет рынок», — считает Д. Давидко.

«Возможно, приток средств в нашу недвижимость усилится под воздействием кризиса глобальной ликвидности на международном рынке, — полагает И. Кутнов. — Некоторые фонды сейчас негативно воспринимают сегмент недвижимости, поскольку потерпели большие убытки от обесценивания ипотечных бумаг в США. Россия оказалась одним из немногих мест в мире, который этот кризис не затронул ввиду отсутствия рынка ипотечных бумаг как такового. Деньги, которые высвобождаются с этого рынка, могут пойти к нам». Уже озвученные сведения впечатляют. По данным компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, фонд Rutley Russia Property Fund планирует вложить в российский рынок недвижимости $1 млрд. Topland Group намерена инвестировать $20 млн через Rutley Russia Property Fund и впоследствии еще $150 млн — самостоятельно. $200 млн составит сумма вложений в строительство на Ленинградском проспекте делового комплекса Alcon английской компании Alcon Development.

Некоторые эксперты считают, что рост объема вложений в российскую недвижимость не служит признаком повышенного интереса иностранцев к этому сегменту отечественного рынка. По их мнению, происходят не количественные, а качественные изменения: увеличилась масштабность проектов, но не их число. Пока на пути массовых иностранных инвестиций в российскую недвижимость стоят высокие риски. Западных инвесторов останавливает коррупционная и чрезмерно растянутая во времени система оформления документации и согласований.

Хотя для серьезных зарубежных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, нынешний спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. «Ситуация в России сегодня очень привлекательна для иностранцев: они понимают, что у себя дома они не получат такой прибыли, какую способен дать наш рынок недвижимости», — комментирует Ю. Лурье. По мере стабилизации рынка инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок, будут уходить.

Текст: Ольга Сенаторова, обозреватель журнала http://www.m-2.ru/themes/ «Квартирный вопрос», специально для «Иной газеты»