Русская ипотека на перепутье

Мировой кризис ликвидности продолжает влиять на российский кредитный рынок. Пессимистичный прогноз – крах или радикальное сворачивание ипотечного кредитования. Оптимисты полагают, что «американская волна» нас не затронет. Истина, вероятно, лежит посередине: ландшафт отечественной ипотеки не взорвется, но изменится

Первые дни после известий об обвале американского ипотечного рынка были окрашены в темные тона. Городской ипотечный банк (ГИБ) - «дочка» Morgan Stanley – стал первым российским банком, объявившем об отказе от секьюритизации ипотечных кредитов. Один из крупнейших игроков этого рынка откровенно заявил о том, что на западных рынках «длинные» деньги существенно подорожают - на 2-3 процентных пункта (Libor + 3,5%), что автоматически делает их слишком дорогими для ипотеки. И это не предел. В США и Британии продолжается волна финансовых потрясений, в Австралии появились слухи о возможных банкротствах ипотечных банков этой страны. Эксперты говорят о возможности второй волны кризиса, вызванной паническим настроением вкладчиков и миноритарных акционеров многих западных банков.

БЫТЬ ИЛИ НЕ БЫТЬ?
На российском рынке первая волна отразилась существенно: многие кредитные учреждения испытывают дефицит денег, так как вынуждены отказаться от заведомо провальных попыток провести заимствования или секьюритизацию на западных рынках. А вкупе с предстоящими погашениями долгов ипотека становится для них головной болью. По словам зампредправления СКБ-банка Александра Кудрявцева, кризис сделал иностранных инвесторов более осторожными и не торопится вкладывать средства в российскую экономику. Соответственно, изменились и настроения. Агентство Fitch констатировало, что «российские банки в целом остаются уязвимыми в случае проблем с ликвидностью», а Standard & Poor’s отметило, что эти проблемы могут повториться. Обеспокоенность внешними долгами российских банков (самые «длинные» из них связаны именно с привлечением средств «под ипотеку») выразило и руководство Центробанка России.

В ряде банков началось «закручивание гаек» в отношении ипотеки. Апофеозом стал слух о том, что Москоммерцбанк остановил выдачу ипотечных кредитов и повысил процентную ставку. Неутешительный прогноз дал предправления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин, который заявил, что рост ставок по ипотеке в ближайшее время неизбежен. По его словам, маленькие банки и те, что увлеклись займами на внешних рынках, испытают период неустойчивости.

Свою лепту в волну пессимизма внес и президент ГИБ Николай Шитов, чей прогноз о том, что более трети российских банков попросту прекратят ипотечное кредитование, вызвал оживленную реакцию на рынке.

НАШ ОТВЕТ ЧЕМБЕРЛЕНУ
С недавнего времени у пессимистов появились авторитетные оппоненты. Например, аналитики МДМ-банка заявили, что нет оснований «говорить о высоких рисках дефолта», поскольку объем внешних заимствований все же не является критичным для банковской системы.

О своем несогласии с пессимистами заявил и президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян. По его мнению, только при стечении самых критичных обстоятельств есть риск, что треть банков прекратят кредитовать ипотеку. И то речь будет идти о малых банках, в то время как основные объемы в этом сегменте обеспечивают «три столпа» российского банкинга - Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк.

«Нет линейной зависимости между американским ипотечным кризисом и ситуацией на российском рынке ипотечного кредитования, - утверждает Тосунян. - У нас совершенно иные условия, совершенно другая «цена» денег и перспективы роста. Уверен, что перед российской ипотекой по-прежнему открыты хорошие перспективы. А тема кризиса во многом попросту конъюнктурно и используется рядом банков как информационный повод для выстраивания новых стратегий в этой области».

Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев, который был разработчиком существующего российского законодательства по ипотеке, также уверен, что кризис не касается России в полной мере. «Американские проблемы с ликвидностью во многом связаны с тем, что в США существует многоступенчатая системы выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными закладными, - сказал B&FM Грачев. – В результате сумма выпущенных там вторичных и третичных бумаг оказывается больше стоимости обеспечения. Получается «пирамида», которая может потерять устойчивость. На нашем рынке ситуация обратная: стоимость ипотечных закладных пока много выше суммы проведенных под них заимствований. Поэтому мы можем испытать только опосредованное влияние кризиса – в виде удорожания финансовых ресурсов в целом. А о крахе ипотечного банкинга в России говорить не приходится».

НЕ ПРИХОДИТСЯ – И НЕ БУДЕМ
Собственно, участники рынка об этом ныне и не говорят. На прошедшей в конце минувшей недели конференции «Ипотека как самый перспективный банковский бизнес в России» царили настроения, которые в официозных сводках обозначают как «атмосфера сдержанного оптимизма». А в кулуарах отеля «Swessotel Красные Холмы» участники конференции больше говорили о новых стратегиях, нежели об опасениях.

Последние публичные участников рынка также прибавили оптимизма. Одним из первых стала акция, объявленная брокерской ипотечной компанией «Фосборн Хоум». Компания заявила, что вкупе с партнерами – Инвестсбербанком и банком ICICI – готова обеспечить ссуду всем, кому откажут в других банках. И хотя многие назвали этот «демарш» скорее пиаровской, нежели деловой акцией, свое действие по воссозданию конструктивной атмосферы он возымел.

Тот же ГИБ, несмотря на пессимистичные прогнозы, объявил о снижении ипотечных ставок до 11% - с 13,5% в рублях и 12,5% в долларах. Московский кредитный банк «упал» на 0,5-2%. Кредит Европа Банк снизил на 1% ипотечные ставки для клиентов своего основного партнера - Национального бюро ипотечного кредитования. ДжиИ Мани Банк, «ДельтаКредит» и брокерская компания «Кредитный и Финансовый Консультант» отменили на осень комиссии за выдачу ипотечных кредитов.