Русская ипотека на перепутье

Оптимизма добавляет и появление на рынке новых игроков. О старте нового проекта недавно заявила Альфа-групп: ее инвестиционное подразделение Alfa Capital Partners запускает «ИпотекБанк» на базе самарского Лептабанка. Неделю назад о начале ипотечного кредитования заявил Сведбанк – «дочка» скандинавской Swedbank Group и ЕБРР. ХКФ Банк открыл ипотечный центр в Уфе, Автоградбанк – в Набережных Челнах, банк «Хлынов» - в Кирове.

В ПОИСКАХ ХОРОШЕГО ЗАЁМЩИКА
По мнению гендиректора «Интерфакс-ЦЭА» Михаила Матовникова, проблемы на мировом рынке затормозят, но не остановят процесс снижения ставок. А Тосунян уверен, что «ссылки на кризис» - всего лишь повод для изменения рыночных стратегий того или иного участника рынка.

Не только пессимизм, но и оптимизм, демонстрируемый многими из этих участников, зачастую свидетельствует об определенных переменах. «Сворачивать ипотеку мы не будем и формально все останется как было, - заявил B&FM топ-менеджер одного из банков. – Однако наш интерес определенно смещается в сторону более качественных и надежных заемщиков. Мы будем облегчать условия прежде всего им. И, судя по всему, во многих банках пойдут по этому же пути».

Некоторые наблюдатели полагают, что «незаметные смещения акцентов» уже начались. Вслед за подстегнутым конкуренцией массовым отказом банков от такого требования к заемщикам как первоначальный взнос, грядет новая тенденция: банки возвращаются к этой позиции не мытьем, так катаньем – обеспечивая обладателям более толстых кошельков льготные условия. Кроме того, ожидается, что многие усилят акцент на кредитовании состоятельных клиентов – на строительство или покупку коттеджа и элитных квартир или приобретение земли.

БЕРЕГИСЬ, СТАВКИ ПАДАЮТ!
Последние новости ипотечного рынка подтверждают этот прогноз. Например, екатеринбургский Банк24. ру объявил о снижении ставок до 10-,25-10,75% годовых в рублях. Но – при наличии первоначального взносе свыше 50%. РосЕвроБанк также изменил условия: ставка снижается в зависимости от размера первоначального взноса заемщика. Московский кредитный банк разворачивает программу кредитов на покупку земли. Газпромбанк поднял планку ипотечных ссуд до $2 млн., намереваясь стимулировать богатых клиентов. С этой же целью увеличен размер кредитов по загородной недвижимости – с 70% до 80% от оценочной стоимости объекта. СБ Банк намерен активизировать свою ипотечную программу "Загородный дом".

Впрочем, окончательное превращение в элитный продукт российской ипотеке не грозит и борьба за «качественного» заемщика не означает отказа банков от массовости. «По нашим данным, среди общего числа заемщиков сегодня лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ, - отметил B&FM гендиректор компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. - 50% клиентов могут официально подтвердить лишь часть дохода, а 10% вообще имеют лишь справку в свободной форме. Мы полагаем, что в ближайшее время будет увеличиваться число заемщиков «со смешанным подтверждением дохода» - примерно до 60%. Соответственно, основной рост объема выдачи ипотечных ссуд должен произойти именно в данной категории». Это прежде всего средний класс, высокооплачиваемые специалисты. Так что, полагает Белов, в ближайшем будущем банки будут по-прежнему активно работать с различными категориями заемщиков.

ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ
Более глобальные проблемы развития отечественной ипотеки многие участники рынка видят не в кризисе, а в дефиците ее составляющих – жилья и денег.

«Для полноценного развития ипотеки в России недостаточны темпы строительства жилья, - отмечает вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чепенко. Ссылаясь на данные Минрегиона, банкир заявил, что объем вводимого в эксплуатацию жилья не дает существенного прироста, поскольку примерно равен объему жилья, признаваемого ветхим и аварийным. А по темпам строительства уровня 1980-х годов Россия достигнет лишь к 2012 году. Этот дефицит, понятно, является проблемой далеко небанковской. Соответственно, и перспективы тут зависят от государственной стратегии в сфере жилищного строительства.

Вторая проблема - дефицит дешевых «длинных» денег, инспирированный мировым кризисом. Эксперты единодушны в оценках: вливания Центробанка, который рефинансирует коммерческие банки, стали позитивным фактором для стабилизации сегодняшние ситуации, но стратегическим ресурсом служить не могут: у ЦБ попросту нет такого количества денег. В итоге банкиры вновь посматривают на двух священных коров российских финансов – Стабфонд и Пенсионный фонд. О возможностях их использования в банковской системе всерьез заговорили в прошлом году. Не исключено, что в ближайшее время тема вновь будет поднята на щит. Правда, скорее всего остро встанет вопрос о «цене».

ПРИДЁТСЯ БЫТЬ ЧЕСТНЫМ?
«Если использовать для рефинансирования ипотеки деньги ПФ, то придется быть честными с пенсионерами, - отмечает Иван Грачев. – Понятно, чего захотят пенсионеры, - покрытия инфляции плюс хотя бы небольшой маржи. Это означает как минимум 12% годовых. Такая цена даже на фоне нынешних ставок международного «межбанка» слишком высока и либо неприемлема для ипотеки, либо ни о каком снижении ставок в будущем не может быть и речи». Сам Грачев предлагает в качестве альтернативы свой проект создания стройсберкасс, в котором на кредитование покупки жилья идут деньги вкладчиков. Однако даже сторонники этой схемы признают, что на ее развертывание в России потребует годы.

Текст: Ян Арт, финансовый обозреватель, специально для «Иной газеты»
Статья изготовлена по заказу журнала "Белая полоса" (Северо-Западная Россия)
Фото из архива "Иной газеты"