Правильно рассчитать ипотеку

"Мы считаем, что говорить о развитии перекредитования в "промышленных" масштабах пока преждевременно, так как кредитование в России еще не достигает масштабов развитых стран, - говорит Елена Смирнова, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка. – Однако спрос на эту услугу растет. Разумеется, прежде чем провести операцию перекредитования клиенту необходимо четко просчитать всю выгоду – сколько составит экономия на процентах, насколько можно увеличить сумму "обновленного" кредита в связи с ростом рыночной стоимости залога. И соотнести результаты с дополнительными расходами на подобную сделку. Если разница существенна – есть смысл перекредитоваться".

Так что ожидания дешевой ипотеки ныне не столь актуальны: если "цена" кредитов будет снижаться, то и те, кто уже оформил ипотеку, получат возможность сменить свой кредит на более выгодный.

АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ
А в скором будущем, возможно, на рынке появится еще один вариант удешевить приобретение жилья в кредит. В Госдуму внесен проект закона "О стройсберкассах". Это своего рода ипотека для тех, кому не хватает возможностей взять классический кредит. Стройсберкасса – это комбинация из кредита и накопительной схемы. Сначала клиент стройсберкассы в течение определенного срока накапливает оговоренную в договоре сумму и только потом ему выдается целевой кредит для улучшения жилищных условий. Это может быть как приобретение, так и строительство жилья. Первопроходцем такой системы стала Германия, затем дело пошло в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.

В России о стройсберкассах впервые заговорили в 1993 году. Тогда совместный проект немецких стройсберкасс и Сбербанка был признан несвоевременным: мешала гиперинфляция, при которой любые накопления за полгода-год превращались в "пшик". Ныне к идее вернулись вторично.

Схема, предлагаемая в законопроекте, выглядит так. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время получит вкладчик. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления – 2 года. Депозитная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной – 2-3%. Чтобы защитить вклады от инфляции, которая значительно выше такой ставки, вкладчику начисляется премия от государства: 20% на любую внесенную на депозит сумму до 70 тыс. рублей в год. Когда нужная сумма накопится, из средств самой стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере, причем под 5–6% годовых. В итоге на руках у клиента сумма, половину которой составляют его собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину – дешевый, необременительный для семейного бюджета кредит. На эти деньги и приобретается или строится жилье.

Разработчик проекта президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев полагает, что если закон будет принят, "к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские. Schwabisch Hall, Райффайзен точно будут участвовать".

Минус проекта. Если рассчитывать лет на пять и каждый год откладывать в стройсберкассу примерно по 70 тыс. рублей, то к концу срока вы будете обладать суммой в 430-500 тысяч рублей. Еще столько же вам выдаст банк. Итого около 900 тысяч. На такую сумму квартиру в Москве или Петербурге не купишь.

Плюс проекта. Эта схема идеальна для москвичей, который хотят добавить к имеющемуся жилью комнату, или для жителей провинции. Для них указанной суммы будет вполне достаточно, а ежемесячный платеж в размере 5-7 тысяч рублей (в зависимости от срока кредита) доступен почти каждой семье.

По мнению Грачева, появление стройсберкасс позволит гораздо большему количеству россиян приобретать жилье. Так что стройсберкассы – это даже скорее не конкуренция ипотеке, а "дополнение" к ней.

КОМУ ВСЁ ЭТО НУЖНО?
Если совсем недавно ипотека казалась подавляющему большинству россиян чем-то далеким и доступным лишь очень богатым или очень уверенным в своем будущем людям, то ныне ситуация постепенно меняется. По статистике, сейчас более 10% продаваемого в России жилья покупается именно с помощью кредитов. Сторонники "кредитного бума" полагают, что в будущем так будет приобретаться более половины жилья. Коль скоро будет так – значит как минимум половина "квартиропокупателей" задумаются о путях экономии.

Текст: Ян Арт, финансовый обозреватель, специально для «Иной газеты»
Фото из архива