Особо важная ипотека

Кто чаще всего занимает деньги: богатый или бедный? Возможно, для кого-то это станет неожиданностью, но состоятельные люди берут в долг чаще и больше, чем малоимущие. Многие из них перезанимают постоянно. Сотрудники специальных банковских подразделений по работе с особо важными персонами могли бы рассказать массу интересного на эту тему. Но именно в этих подразделениях банковскую тайну хранят строже, чем государственные секреты.

Образ нувориша в малиновом пиджаке с чемоданом баксов остался в прошлом. Нынешние миллионеры не гнушаются взять кредит на дорогие приобретения вроде драгоценностей, раритетных предметов искусства, самолета или яхты. Правда, старые привычки в сочетании с новыми принципами иной раз порождают анекдотические ситуации. Сотрудники известного автосалона были шокированы поведением одного из покупателей, приобретающего внедорожник за $100 тыс. Он заплатил $70 тыс. наличными, а оставшиеся $30 тыс. очень серьезно попросил оформить в рассрочку на пять лет.

НОВОЕ СЛОВО
Из той же оперы ипотечные кредиты для особо важных клиентов. Разговоры о VIP-ипотеке активизировались около года назад, когда специалисты посчитали, что спрос на подобную услугу начинает расти. И в то же время даже клерки ипотечных подразделений не всегда точно представляют, что это за зверь такой. В одном нефтяном банке пренебрежительно заявили, что по-настоящему богатые люди в ипотеке не нуждаются. Действительно, значительная часть покупателей элитной недвижимости относится к такому способу расплачиваться за жилье скептически.

«Это менталитет тех, кто сколотил состояние еще в начале 1990-х, причем зачастую не самым законным способом, — отмечает руководитель пресс-службы компании «Century 21 Россия» Ольга Строева. — Для них ипотечный кредит ассоциируется с отпугивающим процессом сбора справок о доходах и имеющейся собственности».

Но этот вид банковских услуг эксперты все чаще называют в числе новых векторов развития ипотечного бизнеса. Практика показывает, что новое поколение российских миллионеров не хочет жить одним днем, а работает на перспективу. Нижняя планка стоимости элитного жилья по разным оценкам находится на уровне $1–3 млн. Такие суммы в тумбочке не держат, их вкладывают в акции, облигации и прочие доходные проекты. Успешный бизнес приносит от 25 до 50% годовых. Какой смысл изымать капитал из оборота, когда ставка ипотечного кредита не превышает 14%?

«В последнее время элитные объекты все чаще приобретаются за счет кредитных средств, — отмечает начальник отдела продаж жилого комплекса «Павлово» группы «ОПИН» Вирджиния Рогожина. — Например, около 20–30% наших клиентов покупают дома с земельными участками в поселке класса de luxe «Павлово» в кредит».

Немаловажно, что покупка элитной недвижимости в ипотеку вызывает гораздо меньше интереса со стороны налоговых и прочих служб, подчеркивает О. Строева. В конечном итоге уровень развития VIP-ипотеки в стране может служить индикатором цивилизованности и законопослушности бизнеса. С этой точки зрения столица России имеет довольно бледный вид.

Поскольку именно в Москве сконцентрированы состояния, нажитые спекулятивным путем, у VIP-ипотеки есть шанс стать первым из банковским продуктов, экспансия которого начнется с регионов. А локомотивом, вполне вероятно, станет Петербург. «Там достаточно популярна ипотека на таунхаусы в элитном загородном районе на Приморском шоссе, где формируется нечто вроде «петербургской Рублевки», — поясняет О. Строева.

ВСЁ ТОЛЬКО НАЧИНАЕТСЯ
VIP-ипотека отличается от стандартных предложений подобного рода в первую очередь лимитом кредита. Большинство банков считают нижней планкой $1 млн. «Условия кредитования (процентные ставки, сроки и т. д.) на приобретение элитного жилья и по стандартным ипотечным схемам практически одинаковы, — рассказывает начальник департамента розничного бизнеса Первого чешско-российского банка Лидия Герцена. — Основной вопрос в отборе заемщиков, которым банк готов предоставить столь значительные суммы. Зачастую банки не выделяют VIP-кредиты в отдельные программы, а предлагают их в рамках приват-банкинга (индивидуальное комплексное обслуживание состоятельных клиентов). Условия выдачи подобных кредитов зависят от заинтересованности банка в том, чтобы такие лица долго оставались клиентами банка».

Пока этот сегмент рынка только зарождается, его доля в общем объеме ипотечных сделок в стране пока составляет около 10%. Но многие специалисты отмечают интенсивный рост числа сделок по VIP-ипотеке за этот год. Загородных особняков при этом приобретается чуть больше, чем городских квартир — в соотношении примерно 55 на 45%.

Впрочем, целенаправленная работа по привлечению особо важных клиентов практически нигде не ведется. Некоторые банки ввели очень высокие лимиты — до $20 млн, но этот шаг — не столько заявка на развитие нового вида услуг, сколько удовлетворение потребностей в сфере приват-банкинга. В то же время, чтобы получить ипотечный кредит на особых условиях, пользоваться приват-банкингом потенциальному заемщику не обязательно. «В нашем банке действуют стандартные программы ипотечного кредитования, основанные на индивидуальном подходе к каждому клиенту, среди которых выделяются VIP-клиенты с особыми условиями обслуживания, — поясняет начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования банка «Союз» Ольга Трубач.

БАНК + ЗАСТРОЙЩИК = …
Один из немногих банков, для которых VIP-ипотека не перспективный план, а реальная составляющая политики — это ВТБ 24. По словам директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолия Печатникова, за этот год банк выдал 200 займов на сумму более $2 млн. Своим основным конкурентным преимуществом там называют умение работать со сложным жильем — и городским, и загородным. Рекордная сумма, выданная по ипотечной программе ВТБ 24, составила $18 млн.

Заявил о намерении привлекать клиентов, планирующих приобрести элитную недвижимость, и Сведбанк. В нем действует программа «Элитное жилье», которая позволяет приобрести квартиру или загородный дом на первичном или вторичном рынке. Минимальная сумма кредита — $750 тыс., максимальная, как это и должно быть при VIP-обслуживании, оговаривается в индивидуальном порядке.

«К сожалению, сейчас в России такой продукт, как ипотека для VIP-клиентов, не очень востребован, — объясняет председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. — Ни серьезного спроса, ни серьезного предложения. Есть штучные сделки, правда, весьма солидные по объемам. Например, наш корпоративный рекорд — ипотечный кредит на $8,5 млн. Клиент купил пентхаус с видом на храм Христа Спасителя».

По мнению руководителя интернет-портала PriCredit Ивана Захарова, VIP-ипотека в России пока находится в зачаточном состоянии. «Но в данном случае пациент скорей жив, чем мертв, — считает И. Захаров. — Целенаправленную политику в этом направлении ведут всего несколько банков. Выделяются Росбанк, Пробизнесбанк и Газпромбанк. С недавнего времени на этом поприще готов работать и СМП-банк».

Закономерно, что наиболее продуктивная работа по развитию ведется в рамках совместных ипотечных программ с застройщиками, которые реализуют элитную недвижимость. «Ипотека — это инструмент, позволяющий девелоперу увеличивать клиентскую базу за счет людей, у которых одномоментно нет денежных средств, достаточных для покупки жилья, — уверен директор юридического департамента группы «ОПИН» Валентин Порженко. — Именно поэтому девелоперы заинтересованы в совместных с банками ипотечных программах, согласовании условий кредитования и условий договоров, по которым они регулируют свои отношения с клиентами, чтобы банки могли выдавать кредиты и финансировать такие сделки». Примером такого сотрудничества служит совместная ипотечная программа, специально разработанная Росбанком совместно с группой «ОПИН» для коттеджных поселков «Пестово» и «Павлово».