Москва-не-для-всех

Москва занимает одиннадцатое место в списке городов с самым дорогим жильем. На первом месте в этом списке – Лондон. Видимо, именно поэтому этот город избирают в качестве «запасного аэродрома» опальные и пока еще легитимные олигархи. Но лет через десять, считают эксперты, российская столица вполне может выбиться в лидеры. Правда, к тому времени на первое место могут претендовать также Дели, Бомбей или Пекин.

Число покупателей жилья в Москве растет, а сами они богатеют. Это видно по тому, что растет не только стоимость «обычного» квадратного метра, но и жилья премиум-класса как таковая. При этом предложение на рынке увеличивается. По данным компании Penny Lane Realty, за прошлый год количество выставленных на продажу элитных квартир ценой от $3 млн и выше выросло на 20%.

«В 2007 году объемы элитного строительства увеличились по сравнению с 2006 годом, отмечает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. – Если в 2006 году было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году – свыше двадцати. Большая часть из них будет реализована в 2008–2009 годах».

Всего в настоящий момент в Москве строится около пятидесяти объектов, заявленных как элитное жилье. Самые «громкие» из них - жилые комплексы, которые планируется возвести на территории заводов «Красный Октябрь» и «Каучук». Там должен появиться новый для столицы формат элитного жилья: лофт-квартира, стилизованная под фабричное помещение, площадь которой превышает 200 кв.м.

Трудно сказать, насколько «новых русских» заинтересует наличие фрезерного станка в гостиной, но покупатели действительно становятся все более разборчивыми. Риэлторы отмечают, что срок принятия решения о приобретении элитной квартиры или дома в прошлом году удлинился с 4-7 до 6-12 месяцев. Чем больше денег надо отдать за жилье, тем дольше раздумывают над покупкой. Стандартных характеристик высококлассного жилья уже недостаточно: чтобы вызвать интерес, проекты должны иметь свою «изюминку". Причем, «изюминки» могут быть разными.

Например, если дом располагается в центре города, приветствуется наличие у него собственной истории. Что-то вроде: «именно на этом месте агенты Ростопчина подожгли захваченную французами Москву» и т.п. Удаленность от центра должна компенсироваться живописным, тихим и экологически благополучным местом. В крайнем случае, объект должен «взять покупателя» своим неповторимым архитектурным стилем.

Почти половина дорогих московских квартир сбывается приезжим. Поэтому всплески спроса на элитное жилье связывают с нашествием миллионеров «из глубинки». Наиболее активно этот процесс протекает в период политических перестановок. Так что, если новый президент будет энергично рекрутировать «региональные кадры», вполне вероятно, что элитная недвижимость взлетит в цене выше прогнозов.

Рынок элитного жилья существует в Москве всего ничего - менее десяти лет. За это время девелоперам пришлось в экстренном порядке учиться новым принципам возведения жилья. Эволюция шла быстро, но как-то кривобоко – то в одну сторону занесет, то в другую. В итоге российский рынок жилья премиум–класса приобрел весьма своеобразный национальный колорит, который по мнению некоторых строгих западных экспертов маскирует отсутствие полноценного рынка элитных квартир.

ЭЛИТАРНОСТЬ В РАЗРЕЗЕ
В основе западных стандартов элитного жилья лежит «единство трех L» (location, location, location) – место, место и еще раз место. В то же время, территориальное расположение не сделает дом элитным, если не соблюдается хотя бы одно из ряда других обязательных условий. Это малоэтажность и клубный характер – в доме может быть не больше 20 квартир. Кроме того, элитный дом должен представлять собой эксклюзивный образец архитектуры, при строительстве и в отделке которого используются самые дорогие материалы и прогрессивные технологии.

Красивый вид из окна – непременное условие жилья премиум-класса. «Видовая» квартира служит важным атрибутом высокого социального статуса. Это действует и в России: по данным исследования группы Александра Долгина, профессора Высшей школы экономики, до половины стоимости «люксовой» квартиры может приходится только на вид из окна.

Прочие критерии элитности - эксклюзивный дизайн общественных зон, размеры жилой площади, планировочное решение, качество инженерного обеспечения, высокий уровень безопасности и благоустройства прилегающей территории, наличие стоянки и гаража.

Зато в России уделили больше внимания тонкостям. Например, дома класса «суперлюкс» отличаются от стандартной «элитки» большей площадью, на которой располагаются комнаты для водителей, охраны. Прислуги и, как говорил герой известной комедии, «излишества всякие нехорошие», вроде бильярдной и сигарной. Могут быть добавлены и так называемые «помещения утилитарного назначения», наличие которых, мягко говоря, непринципиально для авторов этих строк (как и для большинства россиян). Например, помещение для хранения мехов или ванная комната для мытья лап собакам.

Для загородного особняка премиум-класса ключевую роль играет величина земельного участка, которая не может быть меньше 30 соток, и стоимость земли, на которой располагается объект, считает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ». Окружающий пейзаж должен быть априори великолепным, а комфорт – абсолютным, как внутри дома, так и на территории поселка. Жилище должно стать средоточием достижений технического прогресса из разряда «умный дом». Само собой, территория должна охраняться не хуже правительственной резиденции.

ВСЁ В САД?
В Москве на заре строительства элитной недвижимости территориальный критерий доминировал над прочими. Причем, именно расположение московского элитного жилья первой волны по определению не позволяло соблюдать необходимые для этого класса жилья требования.

Ярким примером служит район Остоженки, прозванный риэлторами «Золотой милей». Среди самых заметных недостатков – высокая плотность застройки, из-за которой невозможно благоустроить придомовую территорию должным образом. Из-за недостатка места под застройку внутри домов наблюдается дефицит общественных зон, вид из окна радует лишь жителей верхних этажей, да и то если они повыше задирают голову. Здесь практически нет развлекательных и бытовых учреждений, мало площадок и скверов, где можно было бы гулять детям, почти нет соответствующих по уровню магазинов, то есть всего того окружения, которое добавляет месту проживания качество и "классность".

В итоге отсутствие четкой концепции при застройке сделало район Остоженки неудобным для семейного проживания. В результате большинство квартир здесь используется в качестве дополнительного или представительского жилья, для «случайных встреч» или просто как вариант вложения денег. Из-за этого Остоженке дали и второе имя - «район темных окон".

По ходу все более плотной застройки в центре принцип территориальности был отодвинут в сторону. «В элитном сегменте можно наблюдать интересную тенденцию: совсем недавно эксперты ограничивали местонахождение жилья премиум-класса рядом улиц в пределах Бульварного кольца, - рассказывает Владислав Луцков. - Через какое-то время ресурс этих улиц был исчерпан, появилась «Золотая миля» в районе Остоженки. Когда Остоженка себя исчерпала - элита шагнула за пределы Садового кольца, появились проекты вне Центрального административного округа (ЦАО), например, жилые комплексы «Чайка» и «Триумф палас» (Северный административный округ), «Ближняя дача» и «Кутузовская Ривьера» (Западный).

Одновременно был нарушен и принцип клубности – новые жилые комплексы были рассчитаны на большое количество жильцов. Например, жилые комплексы "Онегин", "Коперник", "Фьюжн Парк", "Смоленская Застава", "Четыре Ветра", "Парк Палас", "Смоленская Застава" рассчитаны на 130 квартир и более. Риэлторы начали громогласно уверять, что уровень комфорта в таких домах выше, чем в малоквартирных. В чем-то они правы: безусловный плюс многоквартирных жилых комплексов - в продуманной инфраструктуре. Практически все они имеют комфортную внутреннюю среду: зеленые дворы с детскими и спортивными площадками и полным спектром сервиса - магазинами, ресторанами, кофейнями, барами, прачечными, химчистками, салонами красоты и фитнес-центрами. Часть экспертов считает, что наличие собственной инфраструктуры для жильцов элитных домов не слишком важно, поскольку они имеют сложившиеся пристрастия к брендовым заведениями. Но другие принимают во внимание сумасшедший ритм жизни основной массы столичной элиты вкупе с транспортными проблемами. И констатируют, что наличие самодостаточной среды обитания в собственном доме или в шаговой доступности все же заметно прибавляет привлекательности жилому комплексу. Ныне в Москве на многоквартирные дома приходится больше 70% от общего объема предложения жилья, которое позиционируется как элитное.