Москва-не-для-всех

Таким образом, былые незыблемые принципы оценки класса жилья, когда важнейшей характеристикой являлась клубность, ныне отринуты. Риэлторам выгодно трактовать понятие «элита» в более широком смысле. Иначе получится, что элитного жилья в Москве больше практически не строят. В результате и продавцы, и покупатели склонны смягчать критерии оценки – первым это нужно, чтобы продать жилье подороже, вторым хочется думать, что они приобретают квартиры хай-класса.

Итог этого молчаливого «сговора»: структура и предложения и спроса на поприще элитного жилья ныне меняется в пользу крупных жилых комплексов за пределами Садового кольца. Основная масса элитных новостроек сосредоточена в Хамовниках, на Якиманке и в районе Тверской. «Бэушную» элитку чаще всего предлагают на продажу в домах, расположенных около Пресненский и Тверской улиц, в Хамовниках. Дороже всего оценивают квартиры в элитных новостройках Арбата - более $24 тыс. за кв. м. На вторичном рынке лидером по цене за кв. м стал район Таганки ($15,8 тыс.).

Кроме того, перспективными направлениями для создания новых элитных жилых зон называют Покровское-Стрешнево, Замоскворечье, Плющиха, окрестности Чистых прудов, Сретенки и проспекта Мира за Садовым кольцом. Четыре новых проекта будут реализованы и в центре – в районе Якиманки.

ЦЕНА ВОПРОСА
По понятным причинам элитный сегмент жилищного рынка отличается высокой степенью закрытости. Продавцы и покупатели не слишком охотно раскрывают суммы сделок. Поэтому даже базовые показатели этого рынка, такие, как средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья, и то значительно расходятся в оценках экспертов.

По данным компании Knight Frank на конец 2007 года средняя цена квадратного метра жилья премиум-класса на первичном рынке Москвы составила $19,4 тыс. а на вторичном - $20 тыс. за квадратный метр. Оценка компании МИЭЛЬ несколько иная: средняя цена на первичном рынке - $17 тыс., на вторичном – $13 тыс. В малоквартирных домах квартиры продаются дороже – там средняя цена за «квадрат» составляет $24,8 тыс. В многоквартирных домах «квадрат» стоит в среднем $15,6 тыс.

Это – «средние» цифры. Что касается максимальных, то в прошлом году, по данным компании МИЭЛЬ, самая высокая цена продажи за квадратный метр в Москве составила $41,3 тыс. По такой цене были проданы четыре квартиры дома № 7 в Молочном переулке. В предшествующем, 2006 году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за метр.

Что касается самых дорогих загородных особняков России, то тут пальма первенства принадлежит семейной резиденции "Евразия" в поселке Горки-2 на Рублево-Успенском шоссе. Она стоит больше $100 млн и занимает восьмое место в рейтинге самых дорогих домов мира по версии журнала "Форбс". На участке площадью 5,4 гектара помимо самого особняка расположены лес, озеро, ручей, искусственный пруд, два гостевых домика, зона отдыха с русской и турецкой банями, спорткомплекс с бассейном, гараж на три машины и гостевая парковка на 20 мест. Впрочем, самый дорогой дом в стране уже полгода ждет своего хозяина.

Ценовые прогнозы на будущее строить трудно. «Появление большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способен сбалансировать дальнейший рост цен в элитном сегменте», - считает Екатерина Тейн из Knight Frank. - «За 2007 год средние цены на первичном рынке выросли на 23%, в то время как на вторичном – всего на 8,4%. В началу 2008 года темпы сравнялись, в январь и феврале цены и на вторичном, и на первичном рынке выросли в среднем на 3%. Если существующие темпы роста цен сохранятся, то общий рост цен на элитную жилую недвижимость за этот год составит 18-20%».

Пока эксперты не видят предпосылок для резких колебаний цен на элитную недвижимость в этом году. Наиболее вероятными представляются два варианта развития событий. По одним прогнозам, стоимость жилья в элитном сегменте будет расти стабильно каждый квартал, как это было в 2007 году. Более радикальный вариант обещает активный рост цен в первой половине года, традиционное затишье летом и новый подъем рынка к концу года.

В любом случае, цены на элитное жилье вызывают у рядового обывателя шок с примесью завистливого восхищения. Но ни в одном сегменте рынка жилья цена предложения не имеет настолько условного характера, как в элитном. Здесь возможны скидки, сопоставимые с астрономическим масштабом цены квадратного метра жилья – от 30 до 60%. Например, в прошлом году одна московская квартира, выставленная на продажу за $5 млн, была реализована за $3 млн.

Что касается аренды московского жилья премиум-класса, то ее стоимость в прошлом году выросла примерно на 30%. По расчетам экспертов в этом году темпы роста арендных ставок должны сохраниться на приблизительно том же уровне.

Текст: Ян Арт, журнал "Карьера", специально для «Иной газеты»