Нарисуем – будем жить

Широко разрекламировав поистине блистательный проект элитной застройки под названием «Слудская горка» (город Пермь, ул. Хохрякова, 2) и пообещав окончание строительства в первом квартале 2010 года, компания «Каскад-строй» ещё в начале 2008 года собрала с доверившихся ей инвесторов деньги. Однако строительство до сих пор не начато, более того – даже разрешения на него нет. Застройщик кивает на кризис, но начать стройку всё-таки обещает, пострадавшие инвесторы не верят в благие намерения горе-застройщика и собираются просить помощи у премьер-министра страны.

ЗАО «Каскад-строй», в обход ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», собирал с «вкладчиков» деньги, не имея разрешения на строительство. Причём «вкладчики» знали об этом, но договоры всё же подписывали.

По данным Инспекции государственного строительного надзора Пермского края, на сегодня зафиксировано порядка восьми способов привлечения денежных средств граждан на строительство, защищённый же законом только один – привлечение денег по схеме долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик привлекает деньги населения только после того как получит разрешение на строительство. При использовании иных способов (например, заключение с инвестором предварительного договора, договора займа с выдачей векселя) застройщик может начать собирать деньги фактически на любом этапе, даже когда до получения разрешения на строительство ещё ой как далеко. Само по себе это является нарушением закона, что, однако, не мешает заключать такие договоры по взаимному согласию между застройщиком и инвестором. А в докризисный период, когда цены на жильё стремительно росли, многие инвесторы на этом просто зарабатывали. Начальник Инспекции госстройнадзора Ольга Антипова отмечает, что в конце 2008 года количество заявлений от таких инвесторов увеличилось в разы, и некоторые, между прочим, вкладывали сразу в шесть и более квартир.

Компания «Каскад-строй» была оштрафована инспекцией на 400 тысяч рублей, было выявлено пятнадцать незаконных договоров. Семейный бизнес
Планировалось, что реализацией проекта «Слудская горка» будут заниматься три фирмы: ЗАО «Каскад» как генеральный инвестор данного проекта (генеральный директор – Ярослав Буторин), ЗАО «Каскад-строй» как застройщик (генеральный директор – Пётр Буторин) и ООО «Торговый дом «Каскад» (генеральный директор – Дмитрий Буторин), который должен был заниматься реализацией квартир в доме. Руководители фирм – родственники, а точнее, отец и два сына. Юридический адрес всех трёх фирм тоже одинаковый. ВИНОВАТ, КАК ВОДИТСЯ, КРИЗИС
Один из пострадавших инвесторов, Павел Горбань, в марте 2008 года вложил в будущее строительство 2,7 миллиона рублей для приобретения двухкомнатной квартиры. Для этого пришлось заложить квартиру родителей и взять ипотеку в банке. Однако стройка так и не началась, разрешение на строительство «Каскад-строй» так и не получил и деньги, судя по всему, возвращать не собирается.

По словам генерального директора «Каскад-строя» Петра Буторина, от обязательств перед своими инвесторами компания не отказывается и строить будет. А стройка до сих пор не началась из-за кризиса: в связи с тем, что из проекта ушёл крупный московский инвестор, пришлось корректировать заявленный проект, делить его на две части. Соответственно, возникла необходимость корректировать проект межевания, градостроительную документацию.

ШИЛО – НА МЫЛО?
Сегодня компания предлагает незадачливым «вкладчикам» совершить очередной манёвр – переоформить существующие договоры на другую компанию – ЗАО «Каскад» – путём выдачи векселей с погашением в течение восемнадцати месяцев. «Мы переоформляем наших клиентов на «Каскад», потому что в «Каскад-строе» начались проблемы, идут аресты имущества по суду. Мы не можем наших клиентов оставлять в организации, у которой есть угроза банкротства», – комментирует Буторин.

Впрочем, заключать новые договоры инвесторы не торопятся – раз обжёгшись, стремятся максимально обезопасить себя и требуют, чтобы застройщик конкретно прописал в новом договоре обеспечение по векселям. По словам Горбаня, земля была бы неплохим обеспечением. Также настораживает, что разрешение на строительство ни на первую очередь «Слудской горки», ни на дом по Кавказской, 24 (в этом доме «вкладчики» компании тоже могут рассчитывать на получение квартиры) пока не получено. С землёй здесь тоже «туго». Что касается «Слудской горки», то здесь пока нет даже приказа о предоставлении земельного участка. На Кавказской, 24, по словам Горбаня, земля находится в залоге у банка. Пётр Буторин называет ещё один объект, на квартиры в котором «вкладчики» могут рассчитывать, – Толмачёва, 15, там даже есть разрешение на строительство, в настоящий момент идёт выкуп земельного участка, который тоже будет отдан в залог банку.

Так что пока вкладчики считают, что вместо векселей им снова предлагают лишь «воздух». Сам Пётр Буторин, говоря об обеспечении векселей, акцентирует внимание на такой собственности «Каскада», как офис компании, расположенный на улице Советской. «В случае самого негативного развития событий офисных помещений хватит, чтобы рассчитаться со всеми дольщиками», – уверен Буторин.

ИНВЕСТОРАМ – ПО КОПЕЕЧКЕ
По словам Буторина, на реализацию проекта «Слудская горка» как с физических, так и с юридических лиц застройщиком было собрано порядка 150 миллионов рублей. Взносы физлиц составляли в среднем по 3 миллиона, взносы юридических лиц (на приобретение коммерческой недвижимости) начинались от 50 миллионов рублей. Часть «вкладчиков» «Слудской горки» вселилась на Островского, 119 (в денежном выражении это 30 миллионов рублей). Другая часть находится в переговорах, третья – подавала на «Каскад-строй» в суд на взыскание денежных средств и этот суд выиграла.

По сообщению судебных приставов по Ленинскому району Перми, в отношении «Каскад-строя» возбуждено двенадцать дел. Из них по трём необходимо взыскать сумму в размере более 8 миллионов рублей, по остальным – на сумму более 20 миллионов рублей. В целом наложен арест на пять объектов недвижимости «Каскад-строя». Из них два двухэтажных здания переданы на реализацию и оценены в 2,2 миллиона рублей.

По словам Буторина, официальной оценки этого имущества нет. А выигравшие суд инвесторы беспокоятся, что в случае его реализации им достанутся жалкие копейки. Более того, Пётр Буторин утверждает, что на получение квартир они рассчитывать не смогут и вексельные договоры компания с ними заключать не будет. «Люди сами определяют, договариваться с компанией или через суд получать то, что им положено. Но любой человек, у которого есть исполнительный лист, всегда может его отозвать и заключить мировое соглашение. Если мы уладим отношения с этими инвесторами, то на законных основаниях сможем распорядиться своим имуществом и по балансовой стоимости передать его ЗАО «Каскад», который сегодня является нашим основным кредитором», – говорит Буторин.

ПОСТСКРИПТУМ
Пострадавшие инвесторы написали в прокуратуру заявление с просьбой провести проверку финансовой деятельности компаний-«застрельщиков» проекта «Слудская горка» и привлечь их к уголовной ответственности. Сейчас ждут ответа. Также в планах отправить коллективное письмо премьер-министру Владимиру Путину. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Ольга Антипова, начальник Инспекции государственного строительного надзора Пермского края:
– По краю строится триста многоквартирных жилых домов, сорок из них мы выделяем как потенциально проблемные, среди них есть и долгострои ещё аж с 2000 года. Проблемные объекты – те, у которых срок исполнения договора просрочен больше чем на год, когда средства привлекаются с нарушением ФЗ №214, когда строительство начинают без разрешения.
Из трёхсот домов примерно половина строится по договорам долевого участия, но это не значит, что там нет и других способов привлечения средств. Зачастую на одном доме может быть и долёвка, и использование кредитного ресурса, и другие способы.
С точки зрения безопасности вложений лучше заключать договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с ФЗ №214 (реестр объектов долевого строительства представлен на сайте инспекции). При этом, если застройщики привлекли денег только на пятьдесят квартир, а дом стоквартирный, могут возникнуть проблемы с достройкой объекта. Однако, по закону, в залоге у дольщиков остаётся земля и вся незавершёнка, и они могут нанять другого застройщика, чтобы продолжать строительство. Только необходимо, чтобы гражданин обязательно зарегистрировал в Регистрационной палате свой договор долевого участия, прежде чем перечислять застройщику деньги. В силу закона договор не является заключённым, если он не зарегистрирован. Далеко не все застройщики стремятся регистрировать договоры, поэтому дольщик должен здесь проявить инициативу.

Текст: Ирина Моргунова, «Пермские новости», специально для "Иной газеты"
Илл. из архива «Иной газеты»