Семь раз проверь и купи

Текст: Яна Хмель

Четверть договоров о купле-продаже недвижимости приходится переделывать из-за невнимательности участников сделки.

Ещё год назад особых проблем это не вызывало: при обнаружении каких-либо неточностей в договоре купли-продажи можно было заключить дополнительное соглашение к нему, зарегистрировать его и получить новое свидетельство о праве собственности. Однако после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс с 1 марта 2013 года регистрировать изменения в договоре купли-продажи невозможно. Поэтому исправление ошибок выливается в дополнительные расходы времени и денег. О том, как правильно заполнить договор купли-продажи квартиры, мы беседуем с Нелли Егошиной, начальником Березниковского отдела Управления Росреестра по Пермскому краю.

- Нелли Евгеньевна, что же мудрёного в составлении договора купли-продажи? В Интернете можно скачать кучу вариантов.
– Порой, похоже, некоторые этим и ограничиваются, потому что при приёме документов наши специалисты обнаруживают ошибки даже в фамилии или имени участников сделки. Между тем у Пенсионного фонда и банков очень жёсткие требования к данным, которые обязательно должны быть в договоре, и к его заполнению. Например, для специалиста Росреестра, чтобы идентифицировать личность продавца или покупателя, достаточно фамилии, имени и отчества, а также даты рождения. И мы примем договор для регистрации сделки и выдадим свидетельство. А в ПФР или в банке могут возникнуть серьёзные проблемы. Для них важно, чтобы было подробно указано, причём без сокращений, кем выдан паспорт и когда. И подобных примеров можно привести массу.

- На что нужно обратить внимание при составлении документа или при подписании договора, подготовленного в агентстве недвижимости?
– Важно проверить паспортные данные участников сделки, а если в договоре указаны дети – свидетельства о рождении. Вносить данные нужно подробно, без сокращений.

Если за одного из участников сделки действует доверенное лицо, то необходимо указать дату и номер доверенности, а также фамилию нотариуса, который её удостоверил.

Следующий пункт в договоре – предмет сделки. Адрес квартиры, а также её площадь (банки требуют это правильно указывать) необходимо списать из свидетельства или другого документа, который подтверждает право собственности продавца. Кстати, в договоре нужно указывать и правильное название этого документа.

- При покупке жилья по материнскому капиталу в договоре указывают доли родителей и детей. Возникают ли вопросы при определении долей?
– Участники сделки путают понятия «совместная собственность» и «доли». Например, супруги покупают квартиру. Каждый вносит половину суммы. В этом случае они могут купить квартиру либо в совместную собственность, либо определив, что каждому принадлежит 1/2 доли квартиры. Объединять оба этих понятия в одно предложение недопустимо.

Когда приобретается квартира по материнскому капиталу или по ипотеке, появляется залог в пользу продавца. С одной стороны, это правильно, ведь деньги продавец получает не в момент сдачи документов в Росреестр и даже не после получения покупателем свидетельства о праве собственности, а позже, как в случае с материнским капиталом – через два месяца. С другой стороны, свидетельство с обременением в пользу продавца – лишняя бумажная волокита. Можно избежать залога?

– Если продавец получает деньги за свою недвижимость спустя какое-то время, то автоматически возникает залог в пользу продавца. Это своего рода гарантия, что деньги будут выплачены. Но если продавец доверяет покупателю и не требует оформления залога, то в договоре нужно указать это особо: «стороны договорились до полной оплаты не накладывать залог в силу закона в пользу продавца».

- К нам обратилась читательница, которая приобрела квартиру за счёт средств материнского капитала. В самый последний момент перед сдачей документов она узнала, что существуют особые требования к заполнению данных о расчётном счёте продавца. В чём секрет?
– Секрета и сложностей особых нет. Дело в том, что порой оба участника сделки указывают свои расчётные счета. Это лишнее. В договоре должны быть указаны банковские данные только продавца, потому что именно ему из Пенсионного фонда поступят деньги материнского капитала.

- Какие ещё тонкости при заполнении договора купли-продажи?
– Указание, каким образом будет передано недвижимое имущество, – пункт обязательный, но он может быть изложен в разных вариантах: после получения свидетельства о праве собственности, после сдачи документов в Росреестр, после полной оплаты, по акту приёма-передачи и т.д. В случае оспаривания сделки в судебном порядке, это будет иметь важное значение.

Также важно указывать в договоре реальную стоимость квартиры. Ведь в спорном случае покупатель сможет вернуть лишь ту сумму, что указана в документе.

Ещё важно прописать, все деньги продавец получил или частично. В таком серьёзном вопросе, как продажа недвижимости, не стоит полагаться только на порядочность покупателя. Вдруг впечатление окажется обманчивым, тогда доказать, что не вся сумма получена, будет невозможно.

Проверять документы нужно на каждом этапе сделки. И даже когда вы сдаёте их в кадастровую палату (пр. Ленина, 61) или в МФЦ (ул. К.Маркса, 37), необходимо проверить, правильно ли специалист заполнил заявление. Именно данные из этого заявления будут скопированы в свидетельство о праве собственности. Если на этом этапе произойдёт ошибка, «расплачиваться» придётся участникам сделки, ведь они поставили свои подписи, что проверили заявление.

И, конечно же, оплачивая госпошлину, нужно проверять и данные о получателе госпошлины, и за какую услугу она внесена. В чеке должно быть указано: «за регистрацию прав на недвижимость».

- Когда так много требований, всегда хочется спросить «а что если?..».
– Если возникнет необходимость включать дополнительные сведения, то возможны два варианта развития событий.

Первый: заключить обратный договор купли-продажи, то есть, чтобы продавец «купил обратно» свою квартиру. Но в случае, если речь идёт о приобретении квартиры за счёт средств материнского капитала, то в сделке фигурируют дети, значит, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Кроме того, если женщина замужем, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Второй: расторжение сделки купли-продажи через суд.

Согласитесь, оба варианта предполагают, что будут потрачены дополнительные деньги, а также большое количество времени. При покупке квартиры лучше семь раз отмерить, то есть проверить все документы, и один раз зарегистрировать право собственности.