Ипотека в ожидании весны

Текст: Владислав Лейбов

Пока все шумят о проблемах ипотечных заемщиков, имевших неосторожность получить кредит в инвалюте, рублевая ипотека тихо умирает. После рекордных выдач ипотечных кредитов в декабре прошлого года, когда россияне во время рекордной девальвации рубля бросились вкладывать свои сбережения в «вечные ценности», объемы выдач в январе упали. А число новых кредитных заявок на ипотеку в январе в некоторых банках упало вдвое.

Но это только начало! Ведь банки в январе выдавали кредиты, решения по которым были приняты еще в ноябре-декабре прошлого года. В наступившем году банки массово ужесточают как требования к новым ипотечным заемщикам, так и условия ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке возросли до 17–20% годовых, а в некоторых банках ставки стали, по сути, запретительными. Были ужесточены ипотечные программы и в части размера минимального первоначального взноса. Кроме того, банки крайне неохотно кредитуют покупку жилья в новостройках со степенью готовности домов к сдаче менее 70–80%.

Конечно, для банков в кризис ипотечные кредиты – практически единственные кредиты физлицам, которые выдаются под качественное обеспечение. Но условия ипотеки стали в большинстве банков неподъемными для россиян. В результате объемы выдач ипотечных кредитов могут серьезно снизиться. Например, президент ВТБ24 Михаил Задорнов считает, что без принятия срочных мер объемы выдачи ипотечных кредитов в 2015 году упадут в 2,5 раза в сравнении с уровнем прошлого года.

Так как доля ипотеки в сделках с жильем в целом составляет около трети, а в сделках с новостройками – около 50%, то в ближайшее время нам грозит и снижение в несколько раз темпов жилищного строительства. Не стоит забывать, что сами застройщики оказались после поднятия ставок по банковским кредитам в очень непростой ситуации. В результате, как и во время прошлых экономических кризисов, российские города может «украсить» множество домов-долгостроев.

Чтобы избежать обвального снижения объемов ипотечного кредитования, на прошлой неделе правительством было принято решение о запуске масштабной программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня 13% годовых. Субсидирование будет осуществляться через Агентство по ипотечному страхованию (АИЖК).

На субсидии в 2015 году планируют выделить 20 млрд. рублей. Это должно обеспечить выдачу 200–300 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 400–500 млрд. рублей. Расчеты строились исходя из средней ставки по кредитам в размере 18,5% годовых, 5,5% из которых будет дотироваться государством.

Правда, жилье по новой программе можно будет приобрести только в новостройках. Предварительные условия программы – срок кредита до 30 лет, первоначальный взнос – не менее 20%, максимальный размер кредита – 8 млн. рублей для Москвы, Московской области и Петербурга и 3 млн. рублей для остальных регионов.

Окончательные условия программы станут известны до конца февраля. А первые кредиты по этой программе банки выдадут в марте-апреле.

Безусловно, запуск такой программы мог бы существенно облегчить россиянам доступ к ипотечным банковским кредитам. Хотя от ужесточения подхода банков к заемщикам эта программа россиян не спасет.

Госпрограмма субсидирования ставки выгодна не только заемщикам и компаниям, которые строят жилье, но и крупным банкам. Не секрет, что именно крупнейшие банки, а особенно – госбанки, и кредитуют крупные строительные компании.

Но и уже получивших ипотечные кредиты по «докризисным» ставкам счастливчиков ждут непростые времена. Россияне, оформившие ипотеку в инвалюте, это только малая, хотя, безусловно, яркая часть большой проблемы. Людей, которые не смогут вносить ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, с каждым месяцем будет становиться все больше. Ведь экономический кризис только набирает обороты. А значит, в ближайший год-полтора Россию ждет рост безработицы и падение реальных доходов населения.

В условиях кризиса и высокой инфляции доля расходов в семейном бюджете, направленная на удовлетворение самых насущных потребностей – питание, транспорт, коммунальные платежи, будет быстро расти. Будет расти и доля просрочки в ипотечных портфелях банков.

И если государство обещает помочь «валютным» ипотечным заемщикам, по своей неосторожности оказавшимся в сложной жизненной ситуации, то еще логичнее было бы помочь людям, проблемы которых вызваны независящими от них обстоятельствами. Напомню – в кризис 2008–2009 годов подобная программа помощи ипотечным заемщикам действовала и была вполне успешной. Ею тогда воспользовались через АИЖК более 10 тыс. заемщиков.

Сейчас рассматривается возможность запуска еще одной программы помощи ипотечным заемщикам через СК АИЖК. Она предусматривает предоставление «кредитных каникул» на срок до 1 года, во время которых заемщик будет вносить только минимальный платеж. Рассчитывать на поддержку смогут россияне с двумя и более детьми, молодые семьи, матери-одиночки и бюджетники, купившие в ипотеку единственное жилье. Думаю, прямая помощь конкретным россиянам принесет в конечном итоге значительно больше пользы и экономике в целом, чем выделение сотен миллиардов рублей на новые мегапроекты российских корпораций.

Но если вернуться к госпрограмме по субсидированию ипотечных ставок, то крайне важен вопрос, сможет ли государство субсидировать процентную ставку по оформленным в рамках программы ипотечным кредитам весь срок их действия. Ведь в кредитных договорах будет указана ставка не 13%, а минимум 18% годовых. Сами договоры будут заключены на срок 10, 15 и даже 30 лет. Выделение же средств на субсидирование процентной ставки будет происходить ежегодно. И если у государства в бюджете однажды не окажется средств на субсидии, то спасать придется уже новую категорию ипотечных заемщиков. Причем заемщиками, нуждающимися в спасении, станут не 10–20 тыс. человек, как в случае с валютной ипотекой, а не менее полумиллиона россиян.