Три уровня защиты

Текст: Лев Мышкин

«Я приехал не пугать вас, а рассказать о нововведениях в коммунальном законодательстве», - так начал свою речь прибывший на прошлой неделе в Березники начальник Государственной инспекции вневедомственного контроля Пермского края Анатолий Лаврентьев. Впрочем, то, о чём он рассказал далее, больше напомнило революцию. Только коммунальную и хорошо продуманную. В таком виде она коснётся всех, кто проживает в отдельной квартире. Именно поэтому дальнейшее стоит хорошенько запомнить и намотать на ус. Поскольку теперь всё это станет частью нашей повседневной жизни.

ВТОРАЯ РЕВОЛЮЦИЯ
Если говорить коротко, то, похоже, у наших законодателей дошли наконец руки до того, чтобы подвести правовую базу под складывающиеся вот уже более десяти лет жилищно-коммунальные отношения. Ведь именно тогда произошла во многом незавершённая коммунальная революция №1. Её плоды в виде бестолково руководящих нашими домами управляющих компаний, непонятных цифр в квитках, а также донельзя запутанных отношений между собственниками жилья и жилищно-коммунальными организациями мы пожинаем до сих пор.

Теперь же, вернее, с началом нового 2012 года, у жильцов будут инструменты влияния на управляющие компании, а местные и федеральные власти получат полномочия для борьбы с нерадивыми ЖСК, ТСЖ и УК вместе взятыми. Причём, по заявлению того же Анатолия Лаврентьева, создана комплексная система по обеспечению прав и законных интересов собственников жилых помещений.

Что же всё-таки было создано нашими законодателями? 18 июня 2011 года вступили в силу сразу два федеральных закона - «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» и «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам осуществления государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Эти федеральные законы очень сильно изменили облик Жилищного кодекса. Особенно в части контроля за деятельностью организаций в сфере управления жилищным фондом. Механизмы защиты наших с вами законных интересов и прав теперь реализуются одновременно на трёх уровнях, и чтобы понять ситуацию, попробуем объяснить всё буквально на пальцах с точки зрения оптимиста (PRO, или те, кто за) и пессимиста (CONTRA - те, кто против).

PRO et CONTRA
PRO: Первый уровень защиты - это мы сами, то есть собственники, или совет многоквартирного дома. Войти в него могут представители от каждого подъезда. А из числа членов совета нужно выбрать председателя. Мы сами осуществляем контроль за оказанием услуг и, если что, самостоятельно можем расторгнуть договор с УК, если проголосовали за это на совете многоквартирного дома.

CONTRA: Ничего нового в этом нет. Управляющие компании ни в грош не ставят все эти доморощенные собрания жильцов. Придёт от них председатель, попросит предъявить ему, например, паспорт на дом, а в УК ему посоветуют не «пыхтеть» лишний раз, мол, и без него дел невпроворот. А если начнёт права качать, то скажут – иди обращайся в суд. А суды и так делами завалены… Так что всё равно управы на УК не найдёшь.

PRO: Вот тут и подключается второй уровень защиты. Это органы муниципального самоуправления. Справедливости ради нужно заметить, что раньше у них не было практических способов влиять на УК. Не прописана была метода в законодательстве, поэтому и сделать местные власти ничего толком не могли. А теперь могут. Что именно? Например, могут оказать жильцам помощь в проведении общих собраний или провести проверку деятельности УК на основании обращения любого из жителей. Причём сделано это будет в 5-дневный срок. Кроме того, власти также имеют полномочия проверить деятельность председателя совета дома и органов управления ТСЖ. Кстати, при обнаружении нарушений муниципалитет не позднее чем через 15 дней созывает собрание собственников для решения судьбы нерадивой УК.

CONTRA: Можно подумать, у муниципалитета своих дел не хватает. Сейчас, взяли они и пошли проверять управляющие компании! Тем более что жалоб на деятельность УК тогда хлынет море. Как вести себя и как реагировать на все эти обращения, городские специалисты ещё не знают.

PRO: Если это произойдёт, то к делу подключится третий этап защиты - «тяжёлая артиллерия», то есть Государственная инспекция вневедомственного контроля Пермского края. Специалисты ГИВК, как настоящие агенты, вхожи везде. Они, например, могут побывать в аварийном доме и на месте выдать коммунальщикам предписания об устранении нарушений. Как и положено «высшей» инстанции, ГИВК может через суд обжаловать всё - от действий совета многоквартирного дома до деятельности УК и муниципалитета.

ЖИЛЕЦ - УК - ВЛАСТЬ
Кстати, с 12 сентября нынешнего года инспекция уже начала принимать жалобы граждан с просьбой проверить законность деятельности УК и ТСЖ. Уже принято 50 обращений, 12 из них рассмотрены, нарушения выявлены по 9. Их устранение находится на контроле у инспекции. По остальным обращениям проводятся проверки. Ну а с 1 марта 2012 года ГИВК проведёт проверки 362 УК и 1 741 ТСЖ на территории всего Пермского края, включая и Березники.

В своём рассказе об изменениях в законодательстве Анатолий Лаврентьев упомянул и ещё один архиважный элемент - коммунальные услуги. Теперь в правилах их предоставления также появились нововведения. Видимо, они напрямую связаны с тем, что собственник теперь защищён по закону, а потому и обязанностей у него появилось больше. Первое и главное: исполнитель (любая ресурсоснабжающая организация - от газовиков до энергетиков) вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения потребителя в случае неполной оплаты им коммунальных услуг. Здесь важно уточнить, что под неполной оплатой коммуналки понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одного или нескольких видов коммунальных услуг, превышающей три ежемесячных размера оплаты.

Второй интересный момент: после вступления в силу постановления правительства РФ №354 собственники вправе оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщику. То есть, не нести денежки в УК, а платить тем же газовикам или водопроводчикам. Это удобно, если вы отказались от услуг управляющей компании и управляете своим домом самостоятельно. Раньше такое было невозможно.

На самом деле перечень изменений в жилищном законодательстве куда обширней, чем представлен здесь. Мы выделили лишь несколько наиболее значимых для обычного собственника пунктов. В целом можно утверждать, что теперь цепочка «жилец - УК - местная власть – федеральное правительство» обрела необходимую связь, которая регламентирует взаимоотношения каждого звена друг с другом не на словах, а на уровне закона. А как дальше будет работать этот закон, покажет время.

Что касается тех, кто желает знать больше, - вот электронный адрес [2] страницы Государственной инспекции вневедомственного контроля Пермского края, посвящённой реформе.

А ЧТО У НИХ?
В США, Великобритании, Германии, Японии, Швеции, Франции, Австрии накоплен богатый опыт организации жилищно-коммунальных служб в рамках государственного и частного секторов.

При этом сохраняется предоставление услуг муниципальными службами, когда муниципалитет выступает в качестве организатора производства услуг. То есть предоставление услуг ЖКХ осуществляется не самим муниципалитетом, а предприятиями, основанными на муниципальной собственности и подотчётными муниципалитету.

В Германии владельцы квартир в многоквартирном доме управляют своими домами сами. Там существует аналог нашего товарищества собственников жилья. Жители такого дома каждый месяц вносят определённые суммы в «кассу» ТСЖ, причём размер взносов утверждается на общем собрании.

Часть их идёт на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. В результате в крупных городах сумма ежемесячных расходов за относительно большую квартиру в 120-150 м2 достигает 400-500 евро.

Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека - «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту, если не готовы нести дополнительные затраты - прибираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает индивидуальный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами (бойлерная) и находится в ведении ТСЖ.

МНЕНИЕ УЧАСТНИКОВ ПРОЦЕССА
Юлия Бурмантова, ТСЖ «Пятилетки, 128»:
- Наше ТСЖ существует практически с того времени, когда в законодательстве появилась строка о таком виде самоуправления. И всё это время нам приходится сталкиваться с разными вопросами в управлении жильём, постоянно решать проблемы с УК. Всё, начиная с самого мелкого - типа оформления документов - до оказания услуг, ремонта кровли, покраски подъездов, замены счётчиков и т.д., проходит с жутким скрипом – эти отношения, конечно, требуют пересмотра. Так что я - за реформу!

Вячеслав Баранов, ТСЖ «Свердлова, 99»:
- Очень хочется надеяться, что нововведения, о которых говорил господин Лаврентьев, коснутся нас всерьёз и надолго. Особенно если учесть, что речь в них идёт об изменении расчётов за коммунальные услуги и содержание собственности не только в зависимости от площади квартир, но и от возраста жилья. Например, почему членам нашего ТСЖ управляющая компания насчитывает за содержание жилья столько же, сколько насчитывают в домах, чей возраст превышает пятьдесят лет?! У нас что, одинаковые проблемы с ремонтом кровель и межэтажных перекрытий? Или это просто уравниловка, удобная УК?

Лариса Дель, ТСЖ «Кутузова, 53»:
- Я скучаю по тем временам, когда ни о каких ТСЖ, ЖСК, УК никто и слыхом не слыхивал… Как всё было проще - ни тебе забот о подготовках к сезону, никаких собраний и денежных сборов. Все жили, как при коммунизме. А теперь приходится вникать во всё, а ведь есть ещё работа, семья, близкие… Кто о них позаботится? Почему мы должны столько своего времени уделять вопросам каких-то там управляющих компаний? И зачем нам все эти законодательства: новые, старые… Чехарда какая-то.