Как известно, собственники квартир в большом многоквартирном доме оказались сейчас перед выбором - создавать ли им ТСЖ? Или выбрать управляющую компанию? А, может, лучше вообще ничего не делать, доверив решение всех проблем по содержанию жилья муниципалитету?
Правда о ТСЖ
Вариант создания ТСЖ, на мой взгляд, самый неподходящий, т.к. его привлекательность основана исключительно на нескольких укоренившихся мифах.
$$$ Товарищество собственников - это, будто бы, наиболее выгодная форма управления домом. Пропаганда создания ТСЖ ведется властями всех уровней уже много лет и имеет своей целью перенести бремя ответственности за содержание жилья на плечи населения. В начале этой пропагандистской кампании форма управления с помощью управляющих компаний не была опробована, поэтому ТСЖ и стало предметом восхваления. ТСЖ создаются на 1-2 дома, т.к. при большем количестве домов они становятся неуправляемыми и теряют единственное свое преимущество - личное знакомство всех членов как основу доверия в организации. В то же время такой малый размер ТСЖ делает их экономически невыгодными. Расходы на управление, поделенные на небольшое количество квартир, оказываются неоправданно высокими.
$$$ ТСЖ, будто бы, могут работать лучше управляющих компаний, т.к. управление осуществляют люди, которые живут в доме, "они сами здесь живут и плохо своему дому не сделают". На практике это означает, что руководство осуществляют дилетанты. Многие ТСЖ поняли эту опасность и по сути превратились в профессиональные управляющие компании. Тем же, кто этого сделать не смог, стоит серьезно подумать о ликвидации ТСЖ.
$$$ ТСЖ, якобы, более чутки к нуждам жильцов. Однако, в отличие от управляющих компаний, фактор личных предпочтений руководства ТСЖ играет существенную роль в работе. В ТСЖ нередки случаи, когда руководитель открыто дискриминирует отдельных жильцов, которых он почему-то не возлюбил. При управляющих компаниях, например, такого просто не может быть, т.к. стороны руководствуются договором.
Правда об управляющих компаниях
Процесс выбора управляющих компаний сейчас активно идет почти во всех домах города. Собственников квартир зазывают к себе сразу несколько компаний. Создается впечатление, что процесс идет в условиях честной конкуренции, и жильцам остается лишь сделать выбор. На практике все сложнее.
$$$ Агитация управляющих компаний ведется под привлекательным лозунгом: "Вы сами будете определять, на что пойдут Ваши деньги". Многие жильцы тают от одного только упоминания об этом. Но никто не видит серьезнейшей проблемы: такой подход, как минимум, означает, что управляющая компания перекладывает с себя ответственность за содержание дома на плечи самих жильцов. Представьте себе, что вы пришли на почту отправить письмо, а вам говорят: "Теперь вы сами будете определять, как доставлять ваше письмо". Раньше вы клеили на конверт марку, бросали письмо в почтовый ящик и больше никаких проблем - вы были уверены, что письмо будет доставлено, даже если отменят поезд, на котором его собирались везти. Будете ли вы считать достоинством то, что вам придется самостоятельно решать все вопросы по доставке письма? Вряд ли. Тогда почему все считают привлекательным самостоятельное решение вопросов управления жилым домом?! Разве не в том великое завоевание, что после уплаты положенной суммы коммунальных платежей никто не задумывается над тем, почему в кране есть горячая вода, лампочки горят и газ поступает?
$$$ Ранее собственники квартир платили жилищно-эксплуатационной организации за поддержание определенного состояния дома, установленного в санитарных и прочих нормах и правилах: инженерные системы исправны, двор чистый, крыша не течет и т.п. Теперь же вместо поддержания жилья в надлежащем состоянии предлагается оплата отдельных видов работ. Различие кардинальное! Согласно проектам договоров, предлагаемых управляющими компаниями, жильцы (заказчики) вынуждены договариваться с управляющей компанией (подрядчиком) о производстве работ за уплаченные уже деньги. От руководства управляющей компании невозможно получить вразумительный ответ на вопрос о том, что будет, если собственники квартир посчитают завышенной предложенную управляющей компанией смету, ведь деваться им некуда - деньги уже уплачены.
$$$ Собственники жилья очень позитивно оценивают наличие отдельных лицевых счетов каждого дома. Непонятно почему, но жильцы каждого дома считают, что соседние дома жили за счет их платежей. Многие республики в составе бывшего СССР тоже так считали... Однако "общий котел" для платежей по ремонту дома экономически оправдан и просто необходим! Действительно, если завтра в силу неких чрезвычайных обстоятельств вашему дому потребуется ремонт (упало дерево и повредило крышу), то вам придется ждать, пока на лицевом счету дома накопится необходимая сумма. "Общий котел" позволяет хоть как-то решать эти вопросы, хотя и у него есть изъяны. Но отказ от него накладывает большие риски на собственников квартир. Иных способов, например, специальных форм страхования, пока нет. И главное, если бы радетели за лицевые счета посчитали суммы, которые они охраняют от посягательств, то они прослезились бы...
$$$ Решение о выборе управляющей компании на практике принимают, как правило, пенсионеры. У них есть свободное время, они привыкли доверять властям, которые твердят: "Не опоздайте! Завтра будет поздно"! Но эти люди, как правило, некомпетентны, их легко обмануть и заставить сделать "правильный" выбор в пользу управляющей компании, которая для этих целей использует профессиональных агитаторов.
$$$ Предлагаемые компаниями проекты договоров имеют много изъянов и подводных камней, вплоть до ограничения ответственности управляющей компании суммой собранных с дома средств. Проекты договоров иногда даже юристу трудно понять, настолько они поверхностны и не содержат реальных обязательств. Об отношении к ним управляющих компаний можно судить даже по тому факту, что собственников торопят сделать выбор прямо на собрании во дворе дома, говоря, что изменения в договор можно согласовать и потом в рабочем порядке.
$$$ Вызывает подозрение сама попытка управляющих компаний заключать договоры с каждым домом на индивидуальных условиях. Значит, у одного дома будет более выгодный договор, чем у другого? Даже самый квалифицированный управленец запутается в 70 договорах с разными условиями, а именно таков объем жилого фонда в управлении средней компании. Только стандартные условия обслуживания для всех домов можно экономически просчитать и исполнять.
$$$ Власти оказывают негласную поддержу отдельным компаниям. Однако после сделанного жильцами выбора вся ответственность лежит на самих жильцах и жаловаться будет уже не на кого.
Пермская гражданская палата планирует провести анализ проектов договоров с управляющими компаниями и просит присылать копии уже заключенных договоров или их проекты по адресу: 614000, Пермь, Большевистская, 120а, офис 102. Результаты будут опубликованы в одном из следующих номеров.
Вывод из всего вышесказанного напрашивается сам собой: не надо ни создавать ТСЖ, ни выбирать сейчас управляющую компанию. У нас, собственников жилья, ещё нет ни опыта, ни знаний, ни информации для правильного выбора. Наше дело платить и пользоваться коммунальными благами, а не проверять расчеты и корректировать договоры. Наверняка, в будущем собственники жилья всему этому научатся, устоятся условия стандартных договоров, управляющие компании перестанут обрабатывать жильцов как при продаже "гербалайфа". В будущем мы будем выбирать, но не сейчас...
Пусть первый выбор сделает муниципалитет: у него есть и специалисты, и возможности. Мы выбрали власть, чтобы она решала наши проблемы и несла за это ответственность.
Текст: Денис Галицкий
Впервые опубликовано: “Личное дело”
Фото: Владимир Жуйков