При цене московской недвижимости более $4 тыс. за квадратный метр представитель столичного среднего класса может рассчитывать на покупку собственной квартиры, только если ограбит банк. Или возьмет на попечение одинокого старика. Стоит ли игра свеч?
...Впервые Кеша встретился с Валерией Ивановной на рынке «Автомобилист» шесть лет назад. Кеша — тогда 23-летний выпускник иняза МГУ, приехавший в Москву из Ярославля. Валерия Ивановна — одинокая 73-летняя вдова заштатного советского художника, который умер еще в 1980-х.
Кеша пожалел бабушку, которая клянчила у торговцев продукты, и купил ей кило ножек Буша. Валерия Ивановна попросила доброго человека довести ее до дома. Зайдя в квартиру бабушки, Кеша ужаснулся — настолько убого и страшно та жила.
— Я ей просто так начал помогать, благо ходить было недалеко, — вспоминает он. — Потому что решил: так, как она, человек жить не должен. Сперва помогал по мелочи. А потом постепенно она мне села на шею.
Полгода спустя Валерия Ивановна предложила завещать Кеше квартиру.
— Боялась, что брошу. Я согласился. Мы с беременной женой мыкались по съемным углам, а с моей зарплатой даже тогда, после дефолта, рассчитывать на покупку жилья не приходилось.
Год назад Валерия Ивановна умерла. Кеша сейчас работает в представительстве крупной западной компании и получает около $4 тыс. в месяц, но шансов купить квартиру в Москве у него с тех пор не сильно прибавилось. Кеша уверен: если бы не случайное знакомство на рынке, снимать жилье ему пришлось бы до конца дней.
Деньги + плита + лекарства
Предупреждаем сразу: тех, кто попытается пойти по Кешиным стопам, ждут серьезные испытания и разочарования. Прежде всего стоит помнить, что «свободных» одиноких стариков с квартирами в Москве не так уж много.
Главным игроком на этом рынке является ГУП «Моссоцгарантия». Предприятие существует с 1994 года и подчиняется непосредственно столичному правительству.
За время работы «Моссоцгарантия» заключила порядка 4 тыс. договоров пожизненного содержания с иждивением. Главное конкурентное преимущество «Моссоцгарантии» — возможность напрямую и на законных основаниях обращаться в ЖЭКи, центры социального обслуживания и ЕРЦ за информацией об одиноких стариках. Кроме того, пожилым людям проще довериться государству, которое, по крайней мере, вряд ли будет приближать их кончину.
Как пояснили «Профилю» в центральном офисе «Моссоцгарантии», плата, которую они предлагают по договору ренты, зависит от возраста пенсионера, состояния его здоровья (наличия группы инвалидности), а также от площади квартиры. Нижний порог — 1755 рублей, верхний — чуть больше 4 тыс. рублей. Выплаты ежегодно индексируются постановлением московского правительства. В частности, месяц назад, с 20 октября, их повысили на 30%.
Чтобы понять схему изнутри, корреспондент «Профиля» под видом сердобольной соседки одинокой и обеспеченной 75-летней пенсионерки отправился в отделение «Моссоцгарантии» Северного округа. Городским властям была предложена реальная (выставленная на продажу) двухкомнатная квартира в 9-этажном кирпичном доме на Новопесчаной улице общей площадью 79 кв. м. Риэлторы оценили ее в $540 тыс. «Соседке» за все это великолепие предложили 6012 рублей ежемесячно (в эту сумму включена квартплата, 30-процентная октябрьская надбавка и 20-процентная — за площадь). Согласно договору, сумма самого содержания с иждивением была определена в размере трех МРОТ.
Кроме денег, сотрудница «Моссоцгарантии» посулила медобслуживание с бесплатной доставкой из «своей» больницы на шоссе Энтузиастов, покупку дорогостоящих лекарств сверх установленного бесплатного списка, косметический ремонт квартиры и покупку недорогой бытовой техники (как правило, стиральной машины или плиты). Наконец, «Моссоцгарантия», как, впрочем, и другие организации такого плана, берет на себя организацию ритуальных услуг в полном объеме. Освободившиеся квартиры продаются на аукционах по рыночным ценам.
У «Моссоцгарантии» есть конкуренты. Например, по кабельным телеканалам регулярно крутят рекламные ролики фонда «АРС-Благотворительность». В предварительном телефонном разговоре корреспондент изложил уже опробованную историю с «соседкой на Новопесчаной улице», инспектор записала ее имя-отчество, краткие характеристики квартиры.
... В офисе на Кутузовском проспекте меня проводили в кабинет к инспектору Светлане Алексеевне, которая уже держала в руках «учетную карточку» моей соседки.
— В свое время мы начинали как риэлтерское агентство, — говорит она. — Потом освоили «ренту» и начали работать с пенсионерами.
На выбор Светлана Алексеевна предложила два варианта: либо договор «пожизненной ренты», либо «пожизненного содержания с иждивением». В первом случае размер единовременной выплаты за 79-метровую квартиру — 800 тыс. рублей плюс 2 тыс. рублей ежемесячно.
— Я все-таки вам рекомендую «договор с иждивением», — советует инспектор. — Единовременная выплата будет ниже — 300 тыс. рублей, а месячная так же — 2 тыс. рублей, но у нас очень хороший патронаж. В договоре все обязанности сестер прописаны: «покупка и доставка продуктов и лекарств, уборка, стирка, приготовление пищи, помощь в личной гигиене, уход вплоть до круглосуточного».
Фонд также берет на себя обязанности по предоставлению ритуальных услуг. Пенсионер может заранее изложить свои пожелания: место на кладбище, форма погребения. Если же старик отложил «гробовые» деньги, ему и их возместят.
Еще один «маркетинговый ход» — при заключении договора пожизненной ренты пенсионер получает телевизор, холодильник, стиральную машину, плиту или микроволновку. В отличие от «Моссоцгарантии», не в пользование, а в подарок.
Еще более адекватные деньги предложили в агентстве недвижимости «ЖилБюро», которое наряду с другими операциями с жильем занимается и рентными сделками. Здесь несуществующая соседка могла бы получить 2 млн. рублей единовременно и 5 тыс. рублей ежемесячно. Но уже без презентов.
Рентабельность + доверие + информация
Московский менеджер с зарплатой в $2,5—3 тыс. вполне в силах предложить пожилому человеку более выгодные условия. Тем более, что крупные игроки, работающие на этом рынке, отличаются просто-таки фантастическим скупердяйством. К примеру, крупные компании предпочитают не работать с пенсионерами моложе 60 лет (в «АРС-Благотворительности» возраст рентополучателя старше 60 — обязательное условие). Средняя продолжительность жизни женщин в России — 72 года.
За 12 лет «Моссоцгарантия» потратила бы на содержание «соседки» около $34 тыс. То есть рентабельность вложений в старушку составила бы почти полторы тысячи процентов. Для того, чтобы «Моссоцгарантия» осталась в минусе, моей вымышленной старушке пришлось бы прожить 200 лет со дня заключения договора. «АРС-Благотворительность» выложила бы около $40 тыс. Но и у них рентабельность была бы не сильно ниже.
Самыми щедрыми оказались риэлтеры из «ЖилБюро». Их расходы по договору ренты составили бы примерно $102 тыс., а рентабельность вложений не превысила бы 500%. И это без учета роста стоимости жилья, а он даже в случае затяжной стабилизации на рынке составит 12—14% в год только за счет инфляции.
Тем не менее по сравнению с «людьми с улицы» у крупных фирм есть одно неоспоримое преимущество — налаженные каналы доступа к информации об одиноких стариках с квартирами.
Обычному человеку, решившему обзавестись квартирой подобным манером, приходится надеяться лишь на собственную предприимчивость и удачу. Не случайно, как рассказывают риэлтеры, договоры ренты в 95 случаях из 100 заключаются с близкими родственниками или знакомыми.
«Не очень порядочные люди бывают с обеих сторон, поэтому договор может быть рискованным и для тех, и для других, — говорит риэлтор Ирина, более 5 лет работающая на столичном рынке недвижимости. — В основном подобные договоры заключаются либо между хорошо знакомыми людьми, либо между родственниками, пусть и дальними. Иначе уязвимы обе стороны: рентополучатель не может быть уверен в том, что в один прекрасный день его не отправят на тот свет, а рентодатель — что с ним не расторгнут договор».
Самый примитивный способ — потолкаться по рынкам, посидеть с бабушками на лавочке, поболтать с ними в очереди к врачу в поликлинике. Занятие это хлопотное, для успешных поисков требуются задатки психолога и располагающая внешность.
Можно попробовать добыть необходимую информацию у чиновников. Наиболее дешевый вариант — участковые милиционеры. Участковый, проработавший на одном месте хотя бы пару лет, досконально знает проживающих на его территории стариков (наибольшее число заявлений поступает именно от них).
Если вам удастся завоевать его симпатию, необходимые адреса и фамилии можно получить за бутылку. Если не удастся — за $200—300. Правда, участковый, скорее всего, знакомить с бабушкой не станет. А вы будьте готовы к тому, что вам просто не откроют дверь.
Детальной информацией о пожилых людях располагают сотрудники центров социального обеспечения. В отличие от участковых, которых пенсионеры опасаются, соцработники пользуются полным доверием стариков, поэтому на роль посредников они подходят лучше всего.
... Соседка по даче одного из знакомых, бывшая сотрудница ЦСО Екатерина Петровна (имя изменено по ее просьбе) после выхода на пенсию взяла на попечение сразу четырех одиноких старушек. Никаких договоров ренты с подопечными она не заключала — бабушки отписывали ей квартиры под честное слово. Через 3—4 года (максимум — шесть), тетя Катя провожала их на кладбище.
Уголовщиной Екатерина Петровна не занималась. По словам самих бабушек, она вела себя с ними честно — всячески опекала, летом вывозила к себе на дачу. Секрет ее везения был прост. Она активно пользовалась старыми связями и подбирала стопроцентные варианты — бабушки, которых она брала под крыло, были уже очень плохи.
Впрочем, вариант с сотрудниками собесов также имеет свои минусы. Сотрудник соцзащиты обслуживает от 8 до 16 человек, поэтому для продуктивного поиска вам придется познакомиться с несколькими из них.
Наконец, самой полной информацией о квартирах и их владельцах располагают единые расчетно-кассовые центры. Получить ее официально невозможно, поэтому речь идет как минимум о даче взятки. Если это уголовно наказуемое деяние вас не смущает, возникает вопрос, кому ее давать. По информации «Профиля», всей полнотой информации в ЕРЦ обладают всего два человека — заведующий и его зам. Однако втереться к ним в доверие будет непросто.
Не так давно в Москве были осуждены заведующая ЕРЦ и сразу шесть участковых ОВД «Головинский». Что они делали? Информацию об одиноких стариках ЕРЦ сдавал милиционерам, те подделывали заявление об утрате паспорта, получали дубликат, выписывали старика и продавали квартиру.
Хотя подобные скандалы случаются не слишком часто, на соцработников и сотрудников ЕРЦ они производят впечатление. Некоторые сотрудники ЦСО признаются, что вообще стараются обходить стороной одиноких стариков, не урегулировавших вопросы с завещанием.
В целом перечисленные выше чиновники обычно очень неохотно идут на контакт с незнакомыми людьми, предпочитая работать лишь с проверенными клиентами. Сотрудники ЦСО, которым корреспондент «Профиля» позвонил даже не просто так, а «по наводке» тети Кати, сразу сникали, едва разговор заходил об одиноких стариках.
Желание + наивность + терпение
Если вам повезло, и подход к знающему человеку найден, то придется раскошелиться. Сумма причитающихся посреднику комиссионных будет зависеть от размера квартиры и аппетитов ее владельца. По словам участников рынка, посреднические услуги по заключению договора ренты с владельцем панельной «однушки» стоимостью в $140 тыс. обойдутся покупателю в среднем в $20 тыс. Эта сумма складывается из $10 тыс. единовременной выплаты пенсионеру и $5—10 тыс. премии посреднику.
Если самостоятельные поиски одинокого старика с квартирой не увенчались успехом, а найти ход к владеющим информацией чиновникам не удалось, придется «сдаваться» риэлтерам.
Специально таким бизнесом занимаются лишь несколько московских агентств. Однако необходимой информацией располагают практически все серьезные структуры.
В начале 1990-х в этом бизнесе, тогда только зарождавшемся, был в ходу эвфемизм «работать с контингентом». «Контингентом» считались одинокие старики, алкоголики, психически неуравновешенные граждане, бывшие совслужащие, потерявшие стабильный доход, и все те, кому можно было поставить диагноз «хроническая наивность и социальная неадаптированность». Делающим первые шаги риэлтерам с таким жильем было работать проще всего.
15 лет назад предложение на рынке было очень ограниченным. Притом что рынок едва ли не на 90% состоял из вторичного жилья: объемы нового строительства тогда были небольшими, а налаживать связи с застройщиками риэлтеры еще не научились.
В таких условиях любая информация о людях, готовых за деньги поменять отдельную квартиру на комнату в коммуналке, вообще уехать из Москвы или в скором времени освободить жилплощадь «по естественным причинам», была очень важна. И работники госучреждений, так или иначе имевшие доступ к подобным данным, постепенно привыкли получать от риэлторов вторую зарплату.
Сейчас «работу с контингентом», несмотря на сумасшедшую рентабельность этого бизнеса, никак нельзя назвать для риэлтерских компаний приоритетной. По экспертным оценкам, все сделки с жильем одиноких людей, включая честные договоры ренты, составляют менее 1% от общего количества операций на московском рынке недвижимости.
Даже при существующей практике, когда до половины квартир на вторичном рынке риэлтеры выкупают на себя, а уже потом перепродают, с договорами ренты крупные компании предпочитают не связываться.
Правда, связей с работниками собесов и ЖЭКов риэлторы не прерывают. Сейчас их можно назвать частично законсервированными: паспортистки и соцработники вместо «вторых зарплат» получают подарки к праздникам и периодические «денежные пособия». Это своеобразная подстраховка: вдруг клиент, который всегда прав, захочет именно такую квартиру, или появится 100-процентная гарантия, что одинокий инвалид не проживет более года?
Более активно старые связи используют риэлтерские компании, которые не относятся к лидерам рынка по объемам, но крепко держат в своих руках отдельные районы Москвы (в первую очередь территории в центре и других престижных местах, где возможности новой застройки ограничены). В таких районах очень мало предложений, и если клиент настаивает на покупке квартиры в конкретном доме, другого выхода, кроме как предложить ему жилье одинокой старушки, порой не бывает. Правда, и в этом случае договор ренты заключается редко — скорее, пенсионерке предложат куда-нибудь переехать, получив за это денежную компенсацию.
По словам участников рынка, перепродажа уже заключенных договоров ренты также практикуется, но не слишком широко. «Квартиру с пенсионером можно продать с его согласия, — говорит нотариус Рождественский. — В этом случае рентные обязательства делегируются новому владельцу». Причем сторонам придется заново оговаривать условия договора о ренте.
Кроме того, иногда предметом купли-продажи становится информация о квартирах с одинокими стариками. Например, «Моссоцгарантия» не занимается неприватизированным жильем, но как уверяют участники рынка, ее сотрудники все же берут на карандаш одиноких стариков с неоформленными в собственность квартирами. Впрочем, в самой «Моссоцгарантии» обвинения в торговле информацией назвали домыслами.
Ипотека навыворот
В отличие от российских стариков на Западе пожилые граждане имеют возможность воспользоваться легальной банковской услугой под названием reverse mortgage. Суть ее в том, что кредитная организация выдает гражданам, чей возраст перевалил за 60 лет, кредиты под залог дома в виде рефинансирования ипотечного кредита либо кредитной линии. Это своего рода ипотека наоборот. Конечно, цена дома или квартиры в таком случае в 3—4 раза ниже рыночной, но для забытых всеми стариков подобный продукт нередко становится единственным способом достойно не только встретить, но и прожить старость.
На сегодня в США предоставлением услуги reverse mortgage занимается более 820 банков. Потенциальными же заемщиками, по данным исследований National Council on Aging, являются около 13 млн. пожилых американцев. В Канаде такую услугу предоставляет одна организация — Canadian Home Income Plan Corporation. «Оформить reverse mortgage можно через основные канадские банки, кредитные союзы, брокеров, инвестиционные компании и компании, занимающиеся финансовым планированием», — утверждает независимый финансовый советник в Канаде Валентин Лосев. В настоящее время Canadian Home Income Plan Corporation имеет более 6,2 тыс. подобных кредитов при общей залоговой стоимости $1,5 млрд.
По словам Лосева, с каждым годом все большее число людей, принадлежащих к поколению так называемых baby boomers (послевоенное десятилетие), выходит на пенсию, и зачастую у них попросту нет иных источников дохода для поддержания необходимого уровня жизни, кроме обращения в банк. Более того, телевидение буквально подталкивает граждан к этому шагу — настолько реклама reverse mortgage навязчива. Процедура оформления такой сделки с банком максимально упрощена. Чтобы стать заемщиком, достаточно просто обратиться в кредитное учреждение, предоставив необходимые документы, на основании которых производится оценка дома и суммы возможного кредита. Объем ссуды — 10—40% от рыночной стоимости жилья. Чем моложе человек, тем ниже процент. Как правило, около 40% может получить собственник, которому за 70. Заем не облагается налогом, не требует ежемесячных выплат в счет погашения займа и процентов по нему — они погашаются после продажи дома или смерти заемщика. «После подписания документов заемщик получает чек, который может в дальнейшем использовать по своему усмотрению, — говорит Лосев. — Чаще всего полученную сумму инвестируют в ценные бумаги, обеспечивающие гарантированный регулярный доход». Немаловажно и то, что получение такого займа не влияет на государственные социальные выплаты. Однако reverse mortgage рассматривается в качестве источника получения средств в последнюю очередь, когда нет других источников дохода. Связано это в первую очередь с низкой оценкой банками закладываемой недвижимости. К примеру, под залог накопительного контракта страхования жизни universal life можно получить больше — от 50% до 90%.
Годы + родственники + суды
— Вы уверены, что действительно готовы? — недоумевала сотрудница компании «БЕСТ-Недвижимость», когда я попросила ее подобрать мне квартиру с бабушкой. — Это же такой риск! Конечно, это выгодное вложение, но ведь пенсионер может прожить не 10, а все 30 лет. И потом, родственники по судам могут затаскать, сама бабушка может передумать.
Я продолжала настаивать, ссылаясь на то, что темой владею и риски оценила.
— Хорошо, — согласилась сотрудница. — Приезжайте в офис, заключим договор об оплате наших услуг, и будем искать пенсионера.
Моя собеседница оценила услуги агентства в 7—10% от стоимости квартиры. Она пояснила, что речь идет не о рыночной стоимости самого жилья, а о наценке агентства на стоимость услуг посредников, имеющих непосредственный выход на подходящие квартиры. Как правило, посредниками выступают специализированные компании типа «ЖилБюро».
За эти деньги мне обещали подобрать варианты квартир с обременением, выехать со мной на место и (самое главное!) представить меня бабушке. В агентстве честно предупредили: условия договора будут полностью зависеть от моего умения найти общий язык с пенсионером, поэтому заранее просчитать их не получится.
Единственное, что мне гарантировали — вменяемость пожилого человека. «Мы обязательно требуем медицинские справки», — заверила менеджер. Кроме того, агентство обязуется проверить юридическую чистоту квартиры и предоставить информацию о наличии у пенсионера прямых наследников.
Впрочем, «поиск бабушки» мог бы обойтись дешевле, если бы я обратилась напрямую в агентства, специализирующиеся на договорах ренты. Так, в «ЖилБюро» «всего» за $50 тыс. пообещали подобрать панельную «однушку» стоимостью в $140 тыс. «с обременением». В «БЕСТ-Недвижимости» такая же квартира обошлась бы тысяч на 5 дороже.
За эту сумму в «ЖилБюро» пообещали предоставить одинокого старика «под ключ», то есть уже подготовленного и принявшего решение заключить договор пожизненной ренты. Как пояснили в агентстве, в сумму комиссионных входит и единовременная выплата владельцу квартиры. Мне, таким образом, оставалось только оговорить с будущим подопечным детали договора.
Помимо проведения обычной проверки владельца на дееспособность и квартиры на юридическую чистоту, сотрудники «ЖилБюро» поклялись не бросать меня на произвол судьбы и после того, как договор ренты будет заключен. В частности, пообещали вмешаться, если подопечный начнет капризничать и предъявлять завышенные претензии. Правда, такая услуга ни в одном договоре не прописывается, так что полагаться приходится лишь на честное слово риэлтеров.
Малаховка + пекарня + хитрость
После того как одинокий старик с квартирой найден, необходимо грамотно оформить отношения. Для покупателя наиболее удобен договор дарения. В этом случае квартира сразу переходит в собственность, без каких-либо дополнительных условий. По понятным причинам пожилые люди редко на это соглашаются. Более распространены договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Первый подразумевает передачу квартиры в собственность при условии выплаты ее владельцу строго оговоренных сумм — как единовременно, так и ежемесячно. Второй помимо денежного содержания предусматривает предоставление владельцу жилья особо оговоренных материальных благ и оказание услуг. При этом, в отличие от обычных сделок с недвижимостью, где возможна простая письменная форма, договор ренты обязательно заверяется нотариально и регистрируется в органах регистрации. Право собственности переходит на рентодателя сразу, но квартира с обременением. Обременение снимается смертью. Она есть окончание договора.
Договоры такого рода полностью исключают угрозу со стороны прямых наследников. «Квартира переходит в собственность плательщика сразу после подписания договора, — объяснили в «Моссоцгарантии». — Вместо документов на квартиру у человека остается только копия договора. Все, квартира уже не его».
Договоры пожизненного содержания с иждивением считаются более рискованными — они оставляют собственнику квартиры больше свободы. Загвоздка в том, что, даже если четко обозначить круг обязанностей плательщика, такие обязательства, как предоставление питания и одежды, можно толковать весьма произвольно.
— Можно покупать вареную колбасу, а можно черную икру, — говорит московский нотариус Юрий Рождественский, — брать хлеб в обычной булочной или во французской пекарне. Всего в договоре не предусмотришь, а запросы могут расти.
Годы и выгоды
В Новосибирске программа пожизненной ренты действует при мэрии. За 5 лет было заключено 104 договора, в этом году ожидается еще 24—25 договоров. Что предлагает мэрия? Ежемесячную ренту для людей, достигших 85 лет, а также для инвалидов I группы старше 75 лет и инвалидов II и III групп старше 80 лет она обещает сделать равной 1100—1200 рублям в месяц, а единовременную выплату повысить в новом году с 15—20 тыс. до 18—21 тыс. рублей. Плюс обещано 100-процентное возмещение расходов при оплате жилья, отопления, холодной и горячей воды, света, газа.
А что в «частном» сегменте? Внимательное прочтение крупных газет Новосибирска показывает: конкретных объявлений об услугах типа «пожизненный уход в обмен на квартиру» нет. Но они попадаются в иной форме в других разделах. «Возьму на себя заботу об одиноком престарелом человеке с условием проживания; надежная, порядочная, ответственная женщина, 35 лет». Формулировка обычно стандартна, телефоны — мобильные, образ «надежной, порядочной женщины, слегка за 30 и без жилплощади» не меняется от объявления к объявлению.
Мы попытались позвонить по объявлениям, представившись знакомыми старушки, к которым она обратилась в силу собственной немощи и боязни.
В двух случаях на вопрос о сроке, на который они рассчитывают поселиться, абоненты практически слово в слово ответили, что «там в газете не ту информацию напечатали, извините, до свидания». А в тех случаях, когда «порядочных женщин» спрашивали, устроит ли их вариант длительного проживания, но без прописки, те обычно отвечали «нет» и прощались.
По итогам бесед сложилось устойчивое впечатление, что некие лица просто ищут одиноких стариков с жилплощадью. Имела ли там вообще место рента, осталось загадкой.
Разные схемы имеют свои плюсы и минусы. В отношении коммерческого сегмента, например, достаточно ненадежной остается правовая основа. Эксперты говорят, что часто в условиях договора нет ничего об индексации ежемесячных платежей. Недавно в социальный отдел мэрии обратилась старушка. В 2000 году она имела выплаты 400 рублей в месяц, но по прошествии 6 лет с ними же и осталась. Еще интересная деталь: в Новосибирске договор пожизненной ренты с мэрией подписывается строго конфиденциально, в присутствии только пенсионера, представителя мэрии и нотариуса. При этом обязательно наличие заключения психиатра. Коммерческие структуры подобные нюансы зачастую игнорируют.
При этом в новосибирской мэрии признают: по сравнению с предложением коммерческих структур их суммы вдвое ниже. Но мэрия привлекает потенциальных клиентов, во-первых, надежностью. Вряд ли городские чиновники будут укорачивать старикам жизнь. А во-вторых, широким спектром социальных услуг.
Наконец, говорит Рождественский, «бабушка может высказать претензии из-за того, что ей, допустим, на ночь не почитали книжку».
— В Малаховке жила бабушка, которая трижды приходила ко мне, заключала договоры пожизненного содержания, — продолжает он. — Делала она это почти каждые полтора года и умудрилась умереть собственницей квартиры.
На удочку оборотистой пенсионерки попадались приезжие, чаще всего с Украины, торговавшие на рынках и имевшие почти нулевые шансы приобрести жилье, пусть даже в Подмосковье. Женщина решала свои проблемы: ей делали ремонт, погашали задолженности, покупали одежду, а затем плательщики переставали ее устраивать. Пенсионерка жаловалась на невнимание и даже хулиганство с их стороны. Распекала их в разговорах с соседками, которые потом в суде выступали свидетелями. К тому же, по словам Рождественского, суды чаще всего встают на сторону таких вот «обиженных» бабушек.
— Я всегда советую своим клиентам заводить «амбарную» книгу, куда записывать все покупки и действия, — продолжает Рождественский, — пускай пенсионер расписывается за покупки и услуги — это можно использовать как доказательство в суде.
То же советуют и риэлтеры: «Нужно помнить, что при расторжении договора ренты деньги не возвращаются, — говорит Ирина. — Что же касается суда, то свидетели бывают разные... Поэтому рентодателю рекомендовала бы хранить все документы, чеки — в общем, бумаги, свидетельствующие о том, что помощь оказывается и т.д. Отсюда и своеобразие договоров ренты. В них могут быть заложены разные нюансы. От того, по какому ритуалу нужно осуществить погребение, когда человек умрет, до того, сколько раз в неделю его необходимо мыть».
Руководитель отдела соцобеспечения «ЖилБюро» Елена Громова предупредила: для некоторых пенсионеров постоянные сделки-расторжения — выгодный бизнес, поэтому солидные агентства недвижимости имеют службу безопасности, которая выясняет прошлое пенсионера. Если вскрывается, что пенсионер раньше уже расторгал такие договоры, агентство работать с ним, скорее всего, не будет.
Впрочем, договоры пожизненной ренты стопроцентных гарантий безопасности тоже не дают. При расторжении сделки без достаточных на то причин получатель ренты обязан возместить все потраченные на него деньги. Однако в реальности обманутый плательщик может рассчитывать лишь на ежемесячные отчисления процента из нищенской пенсии. С большинства пенсионеров взять больше нечего.
Есть еще одна лазейка, которой могут воспользоваться недобросовестные владельцы квартир. «Договор можно оспорить, скажем, в связи с временным помрачением рассудка, — поясняет Рождественский. — К примеру, можно в течение нескольких лет фиксировать в амбулаторной карте весеннее психическое обострение и как раз весной заключить договор».
Даже если плательщик предусмотрительно проверил медкарту пенсионера, нет гарантии, что где-нибудь в тумбочке у получателя не припасена другая, полная страшных диагнозов. Такие случаи в практике Рождественского тоже были.
— Для того чтобы обезопасить сделку, — советует гендиректор «ЖилБюро» Сергей Жуков, — рентоплательщик может обратиться в агентства, занимающиеся титульным страхованием. То есть застраховать потерю прав собственности на объект недвижимости.
Наконец, есть традиционный способ передачи квартиры — наследование по завещанию. Как поясняет адвокат Московской коллегии адвокатов Екатерина Кутузова, завещание может быть написано как на родственника, так и на чужого человека. Никаких дополнительных обязательств на наследника оно не возлагает. Все нюансы о заботе и опеке над автором завещания оговариваются на словах. Однако, по словам Кутузовой, «завещание можно переписывать хоть каждый день. И если договоры ренты, пожизненного содержания и дарения оспариваются по суду, то для изменения завещания достаточно одного похода к нотариусу. А юридическую силу имеет только последний вариант».
В любом случае, уверена Елена Громова, главное — установить с пенсионером нормальные честные человеческие отношения. Ведь, как показывает практика, ни один из способов отчуждения квартиры (пожизненное содержание, рента или завещание) не является абсолютно надежным. «Подопечный» может по своей инициативе разорвать даже правильно составленный договор, а значит, в состоянии диктовать любые условия. Поэтому тот, кто решится ввязаться в такую авантюру, должен быть готов к тому, что ему придется заниматься уходом за пожилым человеком. И не слишком рассчитывать на юридическую защиту.
Репутация + порядочность + вера
По этой причине точно определить размер затрат, которые предстоят плательщику, прежде чем он получит квартиру в собственность, практически невозможно.
...30-летний москвич Игорь сейчас живет в отдельной квартире в Измайлово. Квартира досталась ему по договору дарения от пьющего соседа, которого зеленый змий свел в могилу пять лет назад. Дело было так: семья родителей Игоря пользовалась у соседей хорошей репутацией, престарелый пьющий сосед жил с женой, наследников не было. Умирая, жена, которая беспокоилась за будущее своего непутевого мужа и в то же время имела на него большое влияние, приказала ему после своей смерти попросить родителей Игоря взять его на попечение в обмен на квартиру.
Сосед исполнил волю покойной и квартиру отписал. Родители Игоря, да и он сам, будучи людьми порядочными, о соседе заботились.
— Мы возили его в санаторий, в больницу, — рассказывает приятель. — За квартиру, естественно, платили, покупали ему продукты, кое-что из одежды, выпивку. А куда деваться? Организм привык, бросить в 70 лет он уже не мог. «Развели» его, правда, немного: убедили, что лучше водку пить, а не коньяк, который он начал просить. Наличных ему особо не давали.
Сосед пережил жену на пять лет. Содержание обходилось семье Игоря в $300—350 ежемесячно. Итого квартира обошлась ему примерно в $20 тыс.
По расчетам сотрудников «ЖилБюро», полученная таким образом квартира вряд ли обойдется дороже чем в 50% рыночной стоимости. Хотя есть нюансы — например, сколько проживет владелец после заключения договора.
Сила + ум + тактичность
Впрочем, денежные траты — это цветочки. За квартиру приходится щедро расплачиваться временем и нервами.
— Ты зря думаешь, что мне квартиры задаром достались, — говорит Екатерина Петровна. — У меня за последние 8 лет не то что отпуска — выходного ни одного не было. Ты попробуй 90-летнюю старушку на дачу вывезти — то ей холодно, то жарко, то она загрустит. А в городе — вообще ужас. Одна ни с того ни с сего потребовала: своди меня на Аркадия Райкина. Насилу ей объяснила, что тот умер давно. Но в театр все равно пошли. В метро ей плохо, в такси укачивает, так что мы с ней пять километров зимой пешком топали. А скользко было — я все боялась, что упадет и поломается. Правда боялась.
У Игоря с соседом-алкоголиком тоже были проблемы: дедушка, несмотря на возраст, регулярно таскал в дом сомнительного вида девиц, которые пробовали ловеласа охмурить. Часто приглашал и друзей-выпивох, пытавшихся убедить дедулю, что квартиру лучше бы им отдать — они ведь такие хорошие.
— Я всех разогнал, — рассказывает Игорь. — Разгонял, правда, долго.
— Обычно на подобные соглашения идут пожилые люди, у которых нет прямых наследников, — говорит риэлтер Ирина. — Тогда они могут заключить договор с каким-нибудь племянником, чтобы хоть немного скрасить себе одинокую старость. С другой стороны, это может быть привлекательно для семей с не очень большим доходом и еще не выросшими детьми. Тогда они могут заключить договор, исходя, скажем, из того, что квартиру они хотели бы получить не раньше чем через 10 лет. А поскольку здесь, как в страховании, расходы сильно зависят от возраста пенсионера, это окажется вполне приемлемо для семейного бюджета. Впрочем, я знаю одну девушку, которая ухаживает за бабушкой уже 12 лет. Когда они заключили договор ренты, бабушке было хорошо за 80. Сегодня ей 98...
Кстати, тот факт, что бабушка живет и здравствует, свидетельствует о том, что люди, решающиеся на такой шаг, в основном приличные.
— Понимаете, это ведь огромный моральный груз — ухаживать и за родным-то пожилым человеком непросто, а тут чужой, — говорит Ирина. — Поэтому это очень серьезный шаг, и на него идут далеко не все.
Кеша и вовсе уверяет, что ради квартиры прошел все круги ада. Семью почти не видел — до и после работы ему нужно было ехать к его Валерии Ивановне, у которой он проводил по три-четыре часа в день. Поводы задержать его подольше старушка находила всегда.
Помощь по вере
Практика опекунства над пожилыми и больными людьми в обмен на жилье есть и в религиозной среде. Правда, подобные вещи афишировать не принято. Как рассказали «Профилю» в мечети на проспекте Мира, такие сделки заключаются прихожанами в основном между родственниками и особенно огласке не предаются. Впрочем, недавно двое пожилых прихожан предложили оставить свою квартиру мечети в обмен на заботу и уход. Однако настоятель мечети проявил бдительность и решил узнать о прихожанах подробнее. Выяснилось: нрава они скандального, а квартиру свою уже предлагали «в разные места». В мечети решили, что «предложение идет не от сердца», и отказали паре. В синагоге в Марьиной Роще сообщили, что при общине существует благотворительный центр «Эзро». Правда, в центре уверяют, что ничем, кроме благотворительности, не занимаются. У «Эзро» есть база данных пожилых и нуждающихся московских иудеев, которым отправляются просто благотворительные посылки.
Что касается приходов РПЦ, то здесь такой механизм более отлажен. Как рассказал отец Владимир Вегилянский, настоятель храма Всех Святых на Красносельской, община помогает прихожанам, которые завещали ей свои квартиры. В монастыре Цесаревича Алексея, существующего при церкви, «Профилю» сообщили, что у них есть богадельня, в которой живут старушки, завещавшие приходу квартиры. Богадельня существует под патронажем храма и православного братства. В богадельнене стали раскрывать подробностей, ссылаясь на «юридическую неподкованность». Однако одна из сотрудниц сказала, что квартиры старушек, находящихся на пансионе, «параллельно продают и на эти деньги их содержат», другая заявила, что «квартиры пустуют до смерти бабушек, и они в любой момент могут туда обратно въехать». При этом вспомнила «единичный случай», когда квартира постоялицы сдавалась кому-то из сотрудников. Относительно средств на содержание старушек в богадельне заявили, что «у нас нет таких денег», поэтому живут они на свою пенсию. Храм же осуществляет лишь уход за пожилыми женщинами: «Мы их кормим, обстирываем, причащаем».
Кеша возил и готовил ей еду, обстирывал, иногда водил в гости к друзьям ее покойного мужа. Когда зимой Валерия Ивановна сломала руку, Кеше пришлось в течение месяца трижды в день возить ей горячую еду, из-за чего его едва не выгнали с работы. Попытка нанять патронажную сестру закончилась скандалом — Валерия Ивановна решила, что ее хотят отравить.
Но больше всего душевных сил отнимала сама квартира. Кешина бабушка жила в панельной «двушке», до потолка заваленной хламом, происхождение которого не могла вспомнить даже сама хозяйка. Передвигаться по квартире можно было только по узким тропинкам, пробитым среди двухметровых груд сгнивших тряпок, кип газет и сломанной мебели. Все попытки наладить быт в этой берлоге и выбросить хотя бы часть мусора натыкались на яростное сопротивление Валерии Ивановны.
— Я никогда не забуду: как-то зимой мы сидели на кухне, она рассказывала про свою бестолковую молодость. Мне до сих пор в кошмарах снится: грязный свет, грязные газеты на полу. На столе, в шкафах и в холодильнике — все завалено какими-то тряпочками и баночками с чем-то истлевшим. В баночках дохлые тараканы, и в газетах на полу без умолку шуршит и хрустит. В сортире собака воет. Запах кругом мертвый. И ее безумные глаза в упор. Я тогда подумал: преисподняя так и должна выглядеть».
У Валерии Ивановны жили кот Ваня и собака Джулия. Она держала их взаперти в ванной, «чтобы картины не попортили». Кеша помогал Джулии, как мог, — покупал ей корм и выгуливал, как только удавалось выкроить после работы лишние полчаса. В конце концов Валерия Ивановна накормила собаку какой-то дрянью, и Джулия издохла в муках. «Я тогда почти сдался, — вспоминает Кеша. — Испугался, что с ума сойду. Я, честно говоря, собак больше многих людей люблю».
В довершение ко всему начала доставать «общественность» в лице старшей по подъезду Людмилы Соломоновны, толстой агрессивной тетки, какого-то Марика с рынка и местного участкового, которого вдруг чрезвычайно озаботила судьба несчастной бабушки. Как потом по секрету рассказали коротавшие время на скамейке у подъезда старушки (Кеша им, слава богу, сразу понравился), вышеперечисленные товарищи имели на Валерию Ивановну свои виды. Кеша увел у них из-под носа верного клиента.
Так продолжалось пять лет. Валерия Ивановна умерла во сне. Ее похоронили рядом с мужем — Кеша все организовал и оплатил.
Вступив в права, он немедленно продал квартиру. Картины и личные бумаги покойных роздал оставшимся в живых друзьям мужа Валерии Ивановны, остальное с наслаждением выбросил. Вынос хлама проходил под пристальным наблюдением участкового (обещал Кешу посадить) и под вопли Людмилы Соломоновны (назвала Кешу выродком и геронтофилом). На вырученные деньги Кеша купил «двушку» в Митино, где и живет сейчас с женой и ребенком.
— Мне эта квартира, наверное, жизнь лет на пять укоротила, — подводит итог квартирной эпопее Кеша. — Так что если ты полный отморозок, тогда дерзай. А если нормальный человек — я бы на твоем месте 100 раз подумал. Я за семь лет дважды чуть с женой не развелся».
Текст: Екатерина Головина
В подготовке материала принимали участие Максим Агарков, Инна Коломейская, Дмитрий Миндич, Мария Гостевская, Александр Зарщиков
Впервые опубликовано: “Профиль” [2]