Россия кредитная

ОТКАЗАТЬ НЕЛЬЗЯ КРЕДИТОВАТЬ
В случае с малым бизнесом запятую в этом предложении практически все банкиры хотят поставить после второго слова. Но чаще вынуждены ставить после первого. Причины известны: малый бизнес «непрозрачен» и высокорискован. В регионах, говорят местные банкиры, добавляются еще и чисто технические причины. Во-первых, часто местные филиалы и офисы федеральных банков существенно ограничены в праве принимать решение на месте. И если в Петербурге достаточно типичен лимит принятия решения на месте до $200 тыс., то в других городах он часто ограничен $30-40 тыс.

«Практически кредитные заявки одобряются только в Москве, в центральном офисе, при этом рассматриваются очень долго и чаще всего приходит отказ, - рассказывает шеф филиала одного из крупных российских банков, поделавший остаться неназванным. – «Понятно, что у нас руки опускаются и дальше даже связываться с малым бизнесом нет никакого желания». Еще один сдерживающий фактор: в регионах банки остро ощущают нехватку аналитиков по МСБ. Кредитные заявки попросту некому оценивать. И хотя многие российские банки год назад декларировали появление программ кредитования МСБ, ситуация принципиально не меняется. По мнению экспертов, сегодня в российских банках в 70-80% случаев обратившиеся за ссудой малые предприниматели получают отказ.

Поэтому предприниматели чаще обращаются не в федеральные, а в местные банки. «Для нас МСБ – это точка роста, - отмечает Петр Морсин, заместитель генерального директора УРСА-банка. – Спрос на кредиты для МСБ значительно увеличился, частично мы удовлетворяем его за счет нового продукта - микрокредитования на суммы до 1 млн. рублей». Во всех городах «кредитного» путешествия «Профиля» банкиры констатировали: спрос на кредиты для МСБ в разы превышает предложение. И никаких принципиальных прорывов пока не наблюдается.

ИПОТЕЧАЯ ГЕОГРАФИЯ
По сравнению с кредитами для малого бизнеса развитие ипотеки в зеркале статистики выглядит куда более оптимистично. Этот рынок в последнее время рос как на дрожжах и хотя под влиянием финансового кризиса в этом году ожидается существенное снижение темпов роста, можно констатировать: ипотека в России привилась. Правда, как говаривали управленцы времен застоя, если взглянуть в «территориальном разрезе», то эта картинка выглядит немного менее позитивной.

Большая часть выданных ипотечных кредитов приходится лишь на четыре региона - Москву, Петербург, Московскую и Тюменскую области. Причем этот географический «перекос» растет: если в 2006 году на эту четверку приходилось 56% от объема выданных ипотечных кредитов, то в прошлом – уже 66%. Как и в случае с МСБ, причины проблемы лежат на поверхности. Только в этих регионах значительная часть населения обладает достаточными средствами, чтобы позволить себе ипотечный кредит. В той же Тюменской области за последние пять «нефтеносных» лет доходы местных жителей выросли вчетверо. Так что, как пошутил один из собеседников «Профиля», если прежде Россия прирастала Сибирью, то ныне российская ипотека прирастает Тюменью.

Причем, как отмечают тюменские банкиры, если в прошлом году местные жители со своих высоких «нефтяных» доходов в массовом порядке досрочно гасили ипотечные кредиты, то в этом пошли на «второй заход». И все чаще берут ипотечные ссуды на приобретение жилья в других регионах и даже странах – в Москве, Петербурге, Сочи, Чехии, Черногории. Прочие российские регионы в этом плане не столь богаты: по данным Федеральной службы статистики, лишь в 14 субъектах Федерации средняя зарплата превышает планку в 20 тыс. рублей, а стоимость одного метра жилья в большинстве городов-миллионников сегодня равна 40-70 тысячам рублей. Так что объем необходимых жилищных ссуд здесь таков, что еждемесячные выплаты поглотят практически весь среднестатистический семейный бюджет без остатка.

72% банковских специалистов, опрошенных «Профилем» и порталом Bankir.ru, назвали низкий уровень зарплат главной причиной торможения ипотеки в регионах. «Основным сдерживающим фактором для больших городов является уровень зарплат, не успевающий за ростом цен на недвижимость, - отмечает Евгений Пен, шеф петербургского филиала Тверьуниверсалбанка. - А для малых городов – нежелание местной перспективной молодежи привязываться к текущему месту жительства на пятнадцать-двадцать лет».

Впрочем, как ни парадоксально, такой причиной могут стать и вполне позитивные явления. Например, в Казани банкиры отмечают, что развитие ипотеки тормозит… масштабное строительство социального и муниципального жилья. «Еще в прошлом веке в Татарстане стартовала программа ликвидации ветхого жилья, ныне переформатированная в социальную ипотеку; и мы тут взяли такой темп, что ныне значительная часть татарстанцев в новом жилье просто не нуждается, – отмечает один из казанских банкиров. – Это напоминает недавнюю шутку нашей команды КВН: «Татарстан – аграрная республика и пока есть нефть, мы можем себе это позволить».

Сейчас в Татарстане вводится более 2 млн. квадратных метров жилья в год – уровень, недостижимый для многих регионов. «В надежде не государственную льготную ипотеку, многие люди не оформляют классическую, - говорит Гульшат Фахруллина, менеджер по развитию бизнеса казанской компании «Финэксперт». А в Екатеринбурге определенную «конкуренцию» ипотеке составила программа муниципальных облигаций, разработанная мэрией города. Жители уральской столицы, скупившие достаточное количество этих бумаг, имеют право заключить с властями договор на получение квартиры. Этим путем пошли многие екатеринбуржцы.

Впрочем, статистика дает усредненную картину. Несмотря на нехватку «квадратов» и доходов, спрос на ипотеку в регионах постепенно растет и первыми это ощутили местные риэлторы. Как отмечает гендиректор новосибирской риэлторской компании «Жилфонд» Александр Чемеркин, «с каждым годом все больше клиентов ищут при покупке жилья кредитные схемы». В Тюмени в агентствах недвижимости говорят, что едва ли не 80% их клиентов хотят взять ипотеку. А в Ростове местные риэлторы едва ли не первыми пришли в открывшийся офис компании «Кредитмарт» с тем, чтобы обрести партнера для обеспечения своих клиентов кредитами.

Практически во всех российских городах говорят об остром спросе ипотеки на землю. В Ростове это тема номер один на устах специалистов по недвижимости: «Мы сидим на низком старте и ждем, когда банки наконец решатся массово кредитовать покупку земельных участков», - сказал «Профилю» один из них. Об этом же говорят и в Новосибирске, и в Самаре, и в Петербурге. А статистика по земельной ипотеке пока удручает: как заявил летом заместитель полпреда президента по Северо-западному федеральному округу Евгений Лукьянов, во всем СЗФО выдано пока всего 11 ипотечных кредитов на землю. Питерцы полагают, что возможное объединение Петербурга и Ленинградской области (эта тема все чаще муссируется в северной столице) резко активизирует спрос на загородную недвижимость и на соответствующие кредиты.

Однако мировой финансовый кризис существенно корректирует ипотечные ожидания в худшую сторону. «Ряд российских банков вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, - напоминает Дмитрий Ищенко из МБРР. - Рост ипотечного портфеля в стране по итогам года составит 70-75%, тогда как в 2007 году этот показатель равнялся 161%. АИЖК, один из основных государственных игроков на рынке ипотечного кредитования повышает ставки рефинансирования. Очевидно, реакцией на новый подход АИЖК к выкупу закладных от банков, работающих по стандартам агентства, станет повышение ставок».

Усиливающаяся зависимости банков от рефинансирования со стороны АИЖК таким образом имеет побочный эффект: правила игры на ипотечных рынках всех регионов нивелируются. Стандарты АИЖК становятся всеобщий знаменателем отечественной ипотеки.