Квадратная оптимизация

В условиях экономического кризиса, окончание которого сегодня не берется прогнозировать ни один эксперт, особо популярным становится термин «оптимизация». И для потребителя, и для продавца он означает одно - жесткий контроль над собственными расходами... И поиск возможных вариантов хотя бы сохранения (но лучше - увеличения) собственных доходов.

Доход продавца складывается из множества нюансов, но в основе всего (если речь идет не о сетевом маркетинге), безусловно, остается торговая площадь. Как получить с нее максимум, если жизнь заставляет ужиматься до минимума? Вопрос почти риторический...

Анализируя состояние рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2008 году, компания Becar Realty Group отметила один нюанс: «В связи с финансовым кризисом происходит ротация арендаторов. Даже в концептуальных торговых комплексах крупные якорные арендаторы с целью минимизации издержек закрывают магазины или требуют снижения арендных ставок». Безусловно, Соликамск или Березники и по уровню спроса, и по качеству ТЦ второй российской столице в подметки не годятся. Но, несмотря на это, тенденции прослеживаются общие:
- На сегодняшний день в Березниках арендная ставка квадратного метра торговой недвижимости снизилась на 20 %, - комментирует директор отдела коммерческой недвижимости АН «Метражи» Иван Петухов. - Вряд ли планка опустится ниже, по крайней мере, в ближайшее время - арендаторы хорошо идут и на нынешнюю цену. При этом нельзя сказать, что предпочтение отдается торговым центрам: насколько можно судить по тем отдельным торговым площадям, которые имеются у нас в собственности, «самостоятельные» площадки также пользуются стабильным спросом. Так что для арендаторов, я считаю, сегодня главное - это все-таки арендная ставка.

Она же важна и для собственника торговой площади (особенно, если речь идет о торговом центре). Потому что потерять арендатора - это значит, потерять прибыль...
- В нынешних условиях наша главная задача - сохранить арендаторов, - считает директор соликамского ТД «Алмаз-центр» Валерий Беспалов. - А для этого необходимо менять условия сотрудничества. Мы сейчас рассматриваем несколько возможных вариантов взаимодействия с теми арендаторами, которые предлагают потребителям наиболее проблемные группы товаров. Но первый шаг сделали в отношении всех предпринимателей, работающих на наших площадях - снизили арендную ставку. Такова сегодняшняя реальность: те, у кого достаточно много торговых точек, еще как-то держатся на плаву, а те, у кого вся сеть - одна-две точки - в буквальном смысле захлебываются.

- Условия ужесточаются, - говорит директор ТЦ «Бисмарк» Виталий Кабанов. - Неизвестно, когда закончится кризис, но после него арендаторов явно станет меньше, и торговым центрам придется за них побороться. Наверняка кого-то неверная ценовая политика и, так скажем, неправильно расставленные акценты, не просчитанная заранее рентабельность приведут фактически к банкротству, когда будут простаивать немалые площади.

В данной ситуации - уверены многие эксперты - торговым центрам, чтобы удержать прибыль, пора пересматривать политику:
- Сегодня собственники боятся сдавать большие площади одному арендатору, хотя до кризиса это была нормальная практика, - говорит Иван Петухов. - Пример - ТЦ «Миллениум», где одним из якорных арендаторов изначально была федеральная сеть «Эксперт». Сегодня компания ушла из торгового центра, и он потерял немалую прибыль, поскольку в простое оказались огромные площади.

- Федеральные сети уходят, площади, которые они занимали, остаются не у дел, а это очень большие потери, «закрыть» которые по силам далеко не каждому, - считает Виталий Кабанов.

- Безусловно, собственнику удобнее, когда торговый центр «подстраивается» под двух-трех якорных арендаторов, но сейчас ситуация такова, что большое количество небольших арендаторов - это более безопасно для бизнеса, - комментирует Валерий Беспалов. - Федеральные сети уходят из города буквально одна за другой, и это вполне объяснимо: в основном, они делали оборот за счет потребителей, обновлявших обстановку либо улучшавших ее за счет кредитов. Сейчас кредитов нет, да и обновление не может быть бесконечным. В результате площади освобождаются, а их собственники несут очень большие потери.

Казалось бы, в такие нелегкие времена собственнику и арендатору торговых площадей самое время объединиться в поисках способов сохранения прибылей. Однако не все так просто:
- Безусловно, многие арендаторы уже не могут позволить себе занимать те же площади, что и до кризиса. Многие сокращают объемы квадратных метров под своими отделами... Но при этом крайне неохотно идут на то, чтобы привлечь как можно больше покупателей и извлечь из этого максимальную прибыль, - сетует Валерий Беспалов. - Например, наши арендаторы и сами не готовы к тому, чтобы проводить какие-то рекламные акции, и на совместные действия соглашаются крайне неохотно.

По мнению директора ТД «Алмаз-Центр», есть и еще один нюанс, который не позволяет арендаторам получать стопроцентную прибыль с занимаемых площадей:
- К сожалению, практически у всех торговых точек - одна беда: очень низкий уровень подготовки персонала. Сейчас потребитель и без того считает каждую копейку, а если еще продавец не идет ему навстречу, не предлагает достойный уровень сервиса - тем более, в условиях, когда почти невозможно как-то разнообразить группы товаров, - это же почти стопроцентная потеря покупательской аудитории. И с этим, я считаю, надо что-то делать в первую очередь самим арендаторам. Хотя бы первоначальное обучение, но проводиться должно.

О ценности кадров в деле получения прибыли говорят не только арендодатели, которым, как говорится, «со стороны виднее», но и арендаторы:
- Один из наших важнейших ресурсов, который мы стараемся сохранить в нынешних сложных условиях, - это кадры, - говорит директор розничной сети парфюмерной компании «Матрона» Дмитрий Нецветаев. - Именно поэтому, изыскивая сегодня внутренние резервы для сокращения расходов, например, снижая офисные затраты, мы не идем на сокращение заработной платы продавцов-консультантов. Тем более, в Березниках и Соликамске, где кадры у нас работают намного более качественные, нежели в Перми. Многие трудятся у нас с момента открытия отделов, это наш костяк, люди, на которых я всегда могу опереться в трудное время.

Еще один важный нюанс, считает Дмитрий Юрьевич, взаимоотношения с арендодателями:
- Выстраиваем диалог, ищем точки соприкосновения. В сложных экономических условиях взаимное доверие арендатора и арендодателя значит очень много. Безусловно, сегодня компания с именем, традициями, давно работающая на рынке вызывает у арендатора больше доверия, нежели никому пока неизвестный новичок. Но арендатор в любом случае должен вести себя адекватно - мы, например, стали вдвойне аккуратны, и раньше никогда не позволяли себе некорректности во взаимоотношениях с арендодателем, и сейчас все взятые на себя обязательства исполняем максимально точно и в срок.